CO2-Kostenaufteilung (CO2KostAufG) bei Contracting: Wer trägt welche Kosten?

Die CO2-Kostenaufteilung Contracting ist für Eigentümer und Vermieter großer Bestände zu einer eigenständigen wirtschaftlichen Stellgröße geworden. Seit dem 1. Januar 2023 verteilt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) die CO2-Kosten aus dem nationalen Brennstoffemissionshandel nicht mehr allein auf den Mieter, sondern zwischen Vermieter und Mieter. Wer seine Wärmeversorgung über einen Contractor betreibt, steht dabei vor einer doppelten Frage: Wie wird der eigene Anteil berechnet – und wie liefert der Contractor die Daten, die für eine korrekte Aufteilung nötig sind? Dieser Beitrag erläutert den Rechtsrahmen, das Stufenmodell und den besonderen Contracting-Bezug aus Sicht des Eigentümers.

Was das CO2KostAufG regelt und warum es relevant ist

Auf fossile Brennstoffe wie Erdgas und Heizöl wird über das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) ein CO2-Preis erhoben. Diese Kosten landen über den Brennstoff- beziehungsweise Wärmepreis zunächst beim Verbraucher. Bis Ende 2022 trug sie im Mietverhältnis vollständig der Mieter über die Heizkostenabrechnung – obwohl er auf die energetische Qualität des Gebäudes und die eingesetzte Heiztechnik keinen Einfluss hat.

Genau hier setzt das CO2KostAufG an. Seit dem 1. Januar 2023 werden die CO2-Kosten so aufgeteilt, dass die Lenkungswirkung des CO2-Preises bei demjenigen ankommt, der die energetische Modernisierung steuern kann: dem Vermieter. Je klimaschädlicher ein Gebäude beheizt wird, desto größer ist sein Anteil an den CO2-Kosten. Für Portfoliohalter wird die energetische Qualität ihrer Objekte damit unmittelbar zu einem laufenden Kostenfaktor.

Das 10-Stufenmodell bei Wohngebäuden

Für Wohngebäude gilt ein Stufenmodell mit zehn Stufen. Maßgebliche Bezugsgröße ist der spezifische CO2-Ausstoß des Gebäudes, gemessen in Kilogramm CO2 je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Die Logik ist konsequent an der energetischen Qualität ausgerichtet:

• Schlechte energetische Qualität (hoher spezifischer CO2-Ausstoß je Quadratmeter): hoher Vermieteranteil von bis zu 95 Prozent.
• Sehr gute energetische Qualität (niedriger spezifischer Ausstoß): geringer oder kein Vermieteranteil – bei sehr effizienten Gebäuden trägt der Mieter bis zu 100 Prozent.
• Dazwischenliegende Stufen staffeln den Vermieteranteil entsprechend dem ermittelten Ausstoß ab.

Für den Eigentümer bedeutet das: Je schlechter das Gebäude dasteht, desto mehr CO2-Kosten verbleiben dauerhaft bei ihm. Eine energetische Verbesserung der Wärmeerzeugung wirkt sich nicht nur auf den Energieverbrauch, sondern direkt auf die Stufeneinordnung und damit auf den eigenen Kostenanteil aus.

Nichtwohngebäude: vom 50/50-Modell zum gestuften Ansatz

Für Nichtwohngebäude galt zunächst eine vereinfachte Regelung: Die CO2-Kosten wurden pauschal hälftig zwischen Vermieter und Mieter geteilt (50/50). Diese Pauschale trug der Tatsache Rechnung, dass für Gewerbeimmobilien zum Start des Gesetzes keine belastbare Datengrundlage für eine feinere Staffelung vorlag.

Seit 2025 wird die pauschale hälftige Teilung durch ein gestuftes Modell abgelöst, das die Aufteilung stärker am tatsächlichen CO2-Ausstoß orientiert – ähnlich der Systematik bei Wohngebäuden. Eigentümer gemischt genutzter oder rein gewerblicher Bestände sollten den jeweils aktuellen Stand prüfen und ihre Verbrauchs- und Emissionsdaten so aufbereiten, dass eine stufengerechte Aufteilung möglich ist.

CO2-Kostenaufteilung beim Wärme-Contracting

Der zentrale Contracting-Bezug ergibt sich aus der Rolle des Contractors: Beim Wärme-Contractingbeziehungsweise bei der Wärmelieferung ist der Contractor der Lieferant. Die CO2-Kosten aus dem Brennstoffemissionshandel sind nicht separat ausgewiesen, sondern stecken im Wärmepreis. Auf den ersten Blick könnte man meinen, das Thema CO2-Kostenaufteilung sei damit für den Vermieter erledigt – das Gegenteil ist der Fall.

Auch beim Contracting bleibt der Vermieter verpflichtet, die CO2-Kosten nach dem CO2KostAufG zwischen sich und dem Mieter aufzuteilen. Damit er das kann, muss der Contractor die hierfür nötigen Daten liefern. In der Abrechnung weist der Contractor daher aus:

• die im Wärmepreis enthaltenen CO2-Kosten aus dem Brennstoffemissionshandel,
• die zur Einstufung erforderlichen Brennstoff- und Emissionsdaten (eingesetzter Brennstoff, Emissionsmenge),
• die Bezugsgrößen, mit denen sich der spezifische CO2-Ausstoß je Quadratmeter ermitteln lässt.

Diese Pflicht zur Datenbereitstellung ist der Dreh- und Angelpunkt: Der Vermieter ist auf transparente Contractor-Abrechnungen angewiesen, denn ohne die ausgewiesenen CO2-Kosten und Emissionsdaten kann er seinen Anteil weder berechnen noch gegenüber dem Mieter sauber belegen. Eine unvollständige oder intransparente Wärmeabrechnung wird so zum praktischen Hindernis für die korrekte Umlage.

Praxis: So nimmt der Vermieter die Einstufung vor

Die Umsetzung folgt einem klaren Ablauf. Aus den Brennstoff- und Emissionsdaten – im Contracting aus der Abrechnung des Contractors, im Eigenbetrieb aus den Brennstoffrechnungen – ermittelt der Vermieter zunächst die im Abrechnungszeitraum verursachte CO2-Menge. Daraus ergeben sich die folgenden Schritte:

• Spezifischen Ausstoß berechnen: die CO2-Menge ins Verhältnis zur Wohn- beziehungsweise Nutzfläche setzen, um den Wert in Kilogramm CO2 je Quadratmeter und Jahr zu erhalten.
• Stufe zuordnen: den ermittelten Wert der zutreffenden Stufe des Modells zuweisen und so den prozentualen Vermieter- und Mieteranteil bestimmen.
• Anteile umlegen: den Mieteranteil über die Heizkostenabrechnung umlegen und den Vermieteranteil entsprechend gutschreiben oder herausrechnen.

Die Aufteilung wird im Rahmen der jährlichen Abrechnung nach der Heizkostenverordnungabgebildet. Für große Bestände empfiehlt sich ein standardisierter Prozess mit dem Messdienstleister, damit die Einstufung über alle Objekte hinweg konsistent und nachvollziehbar erfolgt.

Strategischer Hebel: Vermieteranteil über Contracting senken

Aus der Systematik des Stufenmodells folgt ein klarer wirtschaftlicher Hebel: Da sich der Vermieteranteil am spezifischen CO2-Ausstoß bemisst, sinkt er, sobald die Wärmeerzeugung emissionsärmer wird. Je effizienter und klimafreundlicher die Wärme erzeugt wird, desto geringer der spezifische CO2-Ausstoß – und desto niedriger der Anteil, den der Vermieter dauerhaft selbst tragen muss.

Genau hier setzt Contracting als Instrument an. Über einen Contractor lässt sich die Wärmeerzeugung modernisieren, ohne dass der Eigentümer selbst investieren muss. Emissionsärmere Technologien wirken direkt auf die Stufeneinordnung:

• Wärmepumpe: nutzt überwiegend Strom und Umweltwärme und senkt den brennstoffbedingten CO2-Ausstoß deutlich.
• BHKW: erzeugt Strom und Wärme gekoppelt und verbessert die Effizienz gegenüber getrennter Erzeugung.
• Erneuerbare Wärme über Contracting: verschiebt den Energieträgermix in Richtung niedriger Emissionen und damit in eine günstigere Stufe.

Contracting ist damit nicht nur ein Weg, Investitionen auszulagern, sondern ein gezieltes Mittel, um den Vermieteranteil an den CO2-Kosten systematisch zu reduzieren. Die laufende Entlastung beim CO2KostAufG wird so Teil der Wirtschaftlichkeitsrechnung jeder Modernisierung.

Abgrenzung: reine Strom- und Gaslieferung an Mieter

Wichtig ist die Abgrenzung danach, wer Vertragspartner des Energielieferanten ist. Bei reiner Strom- oder Gaslieferung, bei der der Mieter selbst Vertragspartner des Versorgers ist, greift das CO2KostAufG anders als bei der vom Vermieter veranlassten Wärmeversorgung. Trägt der Mieter den Brennstoffbezug direkt über seinen eigenen Liefervertrag, fehlt es an der Konstellation, die das Gesetz für die Aufteilung über die Heizkostenabrechnung voraussetzt.

Für die Praxis bedeutet das: Maßgeblich ist die jeweilige Versorgungsstruktur des Objekts. Bei Wärme-Contracting und vermieterseitig veranlasster Wärmelieferung greift die Aufteilung über die Heizkostenabrechnung; bei direkt vom Mieter abgeschlossenen Liefer­verträgen ist die Konstellation gesondert zu bewerten. Eigentümer großer Bestände sollten diese Abgrenzung je Nutzungseinheit sauber dokumentieren.

Häufige Fragen zur CO2-Kostenaufteilung

Was regelt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG)?

Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) ist seit dem 1. Januar 2023 in Kraft und verteilt die CO2-Kosten aus dem nationalen Brennstoffemissionshandel (BEHG) zwischen Vermieter und Mieter. Bisher trug der Mieter diese Kosten über die Heizkostenabrechnung allein. Seither werden sie nach einem Modell aufgeteilt, das den CO2-Ausstoß des Gebäudes berücksichtigt – je schlechter die energetische Qualität, desto höher der Anteil des Vermieters.

Wie funktioniert das Stufenmodell bei Wohngebäuden?

Bei Wohngebäuden gilt ein Stufenmodell mit zehn Stufen. Es bemisst die Aufteilung am spezifischen CO2-Ausstoß je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Je mehr Kilogramm CO2 pro Quadratmeter ein Gebäude verursacht, desto schlechter seine energetische Qualität und desto höher der Anteil des Vermieters – bis zu 95 Prozent. Bei sehr effizienten Gebäuden mit niedrigem spezifischem Ausstoß trägt umgekehrt der Mieter bis zu 100 Prozent der CO2-Kosten.

Wie wird die CO2-Kostenaufteilung bei Wärme-Contracting umgesetzt?

Beim Wärme-Contracting ist der Contractor Lieferant der Wärme; die CO2-Kosten aus dem Brennstoffemissionshandel stecken im Wärmepreis. Der Vermieter bleibt jedoch verpflichtet, die CO2-Kosten nach dem CO2KostAufG zwischen sich und dem Mieter aufzuteilen. Dazu muss der Contractor in seiner Abrechnung die CO2-Kosten sowie die zur Einstufung nötigen Brennstoff- und Emissionsdaten ausweisen. Der Vermieter ist also auf transparente Contractor-Abrechnungen angewiesen, um seinen Anteil korrekt zu berechnen.

Gilt das Stufenmodell auch für Nichtwohngebäude?

Für Nichtwohngebäude galt bis Ende 2024 zunächst eine pauschale hälftige Teilung der CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter. Seit 2025 wird diese pauschale 50/50-Aufteilung durch ein gestuftes Modell abgelöst, das sich – ähnlich wie bei Wohngebäuden – stärker am tatsächlichen CO2-Ausstoß des Gebäudes orientiert. Vermieter von Gewerbeimmobilien sollten den aktuellen Stand prüfen und die Datengrundlage entsprechend aufbereiten.

Wie kann Contracting den Vermieteranteil an den CO2-Kosten senken?

Da sich der Vermieteranteil am spezifischen CO2-Ausstoß je Quadratmeter bemisst, sinkt er, wenn die Wärmeerzeugung emissionsärmer wird. Eine effizientere Versorgung über Contracting – etwa mit Wärmepumpe, BHKW oder erneuerbarer Wärme – reduziert den CO2-Ausstoß des Gebäudes und verschiebt die Einstufung in eine niedrigere Stufe. Contracting ist damit ein strategischer Hebel, um den Vermieteranteil systematisch und ohne eigenes Investitionsrisiko zu senken.