Contracting & GEG: Erfüllt Wärme-Contracting das Heizungsgesetz?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) – im Volksmund „Heizungsgesetz" – verlangte für neu eingebaute Heizungen einen Anteil von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien. Diese starre Quote ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) entfallen, das am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet wurde und dessen Kernregelungen seit dem 29. Juli 2026 in Kraft sind. Für Eigentümer großer Immobilien bleibt die zentrale Frage dieselbe: Lässt sich die Dekarbonisierung der Wärmeversorgung ohne hohe Eigeninvestition erfüllen? Die Antwort lautet weiterhin ja – Wärme-Contracting ist ein vom Gesetzgeber ausdrücklich vorgesehener Weg, die jeweils geltenden gebäudeenergierechtlichen Anforderungen rechtssicher zu erfüllen und das Risiko der Gesetzeseinhaltung auf den Contractor zu verlagern – auch nach dem Rechtsrahmenwechsel. Für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen stellt§ 43 Abs. 6 GModG ausdrücklich klar: Ist der Eigentümer nicht Betreiber, erfüllt der Betreiber – also der Contractor – die Bio-Treppe (Stand: September 2026).

Die 65-Prozent-Regel des GEG 2024 – und was seit dem GModG gilt

Das reformierte Gebäudeenergiegesetz war Anfang 2024 in Kraft getreten. Sein Kern: Jede neu installierte Heizung musste mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie nutzen. Das Gesetz schrieb keine bestimmte Technik vor, sondern definierte ein Ziel – erfüllbar über Wärmepumpe, Biomasse, Hybridlösungen, den Anschluss an ein Wärmenetz oder eben über eine Wärmelieferung durch einen Contractor. Diese Technologieoffenheit war und bleibt der Anknüpfungspunkt für das Contracting.

Wichtig (Stand September 2026): Mit dem GModG ist diese pauschale 65-Prozent-Pflicht für neu eingebaute Heizungen entfallen (§§ 71–71p GEG weggefallen). An ihre Stelle treten nach§ 42 GModG zehn gleichwertige Optionen für den Heizungsersatz; für nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaute Gas- und Ölheizungen im Bestand greift ab 2029 die Bio-Treppe nach § 43 GModG mit steigendem Pflichtanteil klimaneutraler Brennstoffe. Die nachfolgenden Abschnitte zur Erfüllungslogik gelten dem Prinzip nach unverändert: Maßgeblich ist, welche Eigenschaften die gelieferte Wärme hat – nicht, wer die Anlage besitzt.

Entscheidend für institutionelle Eigentümer: Schon das GEG fragte – und das GModG fragt – nicht, wem die Heizanlage gehört, sondern ob die gelieferte Wärme die Anforderungen erfüllt. Genau hier setzt das Energieliefer-Contracting an – der Eigentümer kauft die gesetzeskonforme Wärme, statt selbst eine Anlage zu errichten und zu betreiben.

Warum Contracting die gesetzlichen Pflichten (GModG, vormals GEG) erfüllt

Beim Wärme-Contracting plant, finanziert und betreibt der Contractor die Wärmeerzeugung. Er ist gesetzlich und vertraglich verpflichtet, die jeweils geltenden Anforderungen einzuhalten und nachzuweisen – bis Juli 2026 die 65-Prozent-Anforderung des GEG, heute die Vorgaben des GModG einschließlich der Bio-Treppe nach § 43 GModG für neue Gas- und Ölheizungen, die nach § 43 Abs. 6 ausdrücklich der Betreiber erfüllt. Für den Eigentümer bedeutet das einen doppelten Vorteil:

• Keine eigene Investition: Der Wechsel auf eine gesetzeskonforme, klimafreundliche Technik – etwa eine Wärmepumpe, ein BHKW mit Biomethan oder eine Hybridlösung – erfolgt ohne Kapitaleinsatz des Eigentümers.
• Verlagertes Rechtsrisiko: Die Verantwortung für die Einhaltung des Gebäudeenergierechts (GModG) und für die Anpassung an spätere Verschärfungen liegt beim Contractor, nicht beim Eigentümer.

Damit wird Contracting für viele Bestandshalter zur naheliegenden Antwort auf das Heizungsgesetz: Die Pflicht ist erfüllt, ohne dass eigenes Kapital gebunden oder internes technisches Know-how aufgebaut werden muss.

Fristen im Bestand: Was nach dem Wegfall der 65-Prozent-Pflicht gilt

Unter dem bisherigen GEG sollte die 65-Prozent-Pflicht im Gebäudebestand an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt greifen – in Großstädten über 100.000 Einwohner ab Mitte 2026, in kleineren Kommunen ab Mitte 2028. Mit dem GModG ist diese Pflicht seit dem 29. Juli 2026 weggefallen (§§ 71–71p GEG). Funktionierende Bestandsheizungen dürfen weiterlaufen, defekte Anlagen repariert werden – auch die frühere Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel (§ 72 GEG) gibt es nicht mehr. Wer beim Heizungstausch eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss die Bio-Treppe nach § 43 GModG einplanen (klimaneutrale Brennstoffe: 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035, 60 Prozent ab 2040). Vorhaben mit Bauantrag, Anzeige oder Baubeginn vor dem Inkrafttreten laufen nach § 111 GModG noch nach altem Recht.

Für Eigentümer großer Portfolios ist dieser Zeithorizont ein strategisches Fenster: Wer den Umstieg frühzeitig über Contracting plant, sichert sich Fördermittel, vermeidet Engpässe bei Handwerk und Technik und verteilt die Modernisierung über den Bestand. Der Contractor übernimmt die gesetzeskonforme Umsetzung und den Nachweis gegenüber den Behörden.

Wärmenetz-Anschluss im Contracting

Eine besondere Rolle spielt der Anschluss an ein Wärmenetz. Das bis Juli 2026 geltende GEG wertete diesen Anschluss als Erfüllung der Erneuerbaren-Pflicht, weil der Netzbetreiber die Dekarbonisierung über einen verbindlichen Transformationsplan nachweisen musste; dafür genügten ein Wärmeliefervertrag und ein Anschlussvertrag, der spätestens zehn Jahre nach Vertragsschluss wirksam wurde (§§ 71b, 71j GEG). Mit dem GModG sind diese Vorschriften samt 65-Prozent-Pflicht weggefallen – die Hausübergabestation am Wärmenetz ist heute eine der zehn gleichwertigen Optionen nach § 42 GModG, unterliegt nicht der Bio-Treppe und bleibt ein einfacher Weg, die Wärmeversorgung ohne eigene Erzeugungsanlage zu dekarbonisieren.

Auch ein dezentrales Quartiers- oder Inselnetz, das ein Contractor errichtet und betreibt, ist auf diesem Weg eine Option. Gerade bei mehreren Liegenschaften in räumlicher Nähe ist das Wärmenetz-Contracting eine effiziente, fördergünstige Lösung.

Reform in Kraft: Das GModG löst das GEG ab

Die Reform des Heizungsgesetzes ist abgeschlossen: Bundestag und Bundesrat haben am 10. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)beschlossen. Das Gesetz wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. Nr. 226); die Kernregelungen sind seit dem 29. Juli 2026 in Kraft(Artikel 1, 5, 6 und 8). Die übrigen Regelungen zur Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) (etwa Nullemissions-Neubau und Effizienzpflichten für Nichtwohngebäude) sind angekündigt und sollen zeitversetzt folgen; im Gesetzestext stehen sie noch nicht. Das GModG löst das GEG ab: § 71 und die §§ 71a–71p (65-Prozent-Regel) sind weggefallen, ebenso § 72 mit der Austauschpflicht für alte Konstanttemperaturkessel und dem Betriebsende fossiler Kessel ab 2045. Nach § 42 GModG stehen zehn gleichwertige Optionen für den Heizungsersatz zur Wahl; die Brennstoffe selbst sollen über die Grüngasquote nach § 42a GModG ab 2045 vollständig klimaneutral werden. Für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen im Bestand gilt die Bio-Treppe nach § 43 GModG mit steigendem Anteil von Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff (mindestens 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035, 60 Prozent ab 2040). Stand: September 2026.

Wichtig: Förderung und Ordnungsrecht sind getrennt geregelt. Die Förderung des Heizungstauschs wird fortgeführt und bleibt weiter auf klimafreundliche Technik ausgerichtet. Unabhängig vom Detail der Reform bleibt der Druck zur Dekarbonisierung des Gebäudebestands bestehen – getrieben durch CO2-Bepreisung, ESG-Anforderungen und steigende Energiekosten. Was die Reform für Förderpfade und Contracting konkret bedeutet, ordnen wir im Beitrag GEG-Reform 2026 (GModG): Förderung & Contracting ein.

Für Eigentümer ist das ein weiteres Argument für Contracting: Weil der Contractor die Verantwortung für die Gesetzeskonformität über die gesamte Vertragslaufzeit trägt, bleibt das Modell auch bei künftigen Gesetzesänderungen rechtssicher. Wer heute in eine eigene Anlage investiert, trägt das Risiko, dass die Technik morgen nachgerüstet werden muss – beim Contracting liegt dieses Risiko beim Dienstleister.

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Inhalt

1. 01Heizungsrecht 2026: Neuer Gaskessel und die Bio-Treppe
2. 02Heizungstausch Pflicht 2026? GModG-Check durchgerechnet
3. 03Fernablesbare Zähler Pflicht 2026: 3 % Kürzungsrecht
4. 04Energieaudit-Pflicht DIN EN 16247: Wer muss 2026?

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Häufige Fragen zu Contracting und GEG

Erfüllt Wärme-Contracting die 65-Prozent-Regel des GEG?

Ja – und das Prinzip gilt auch nach dem Rechtsrahmenwechsel weiter. Solange die 65-Prozent-Regel galt, wies der Contractor die geforderten 65 Prozent erneuerbare Energie über die gelieferte Wärme nach. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das GModG, das diese starre Quote durch einen technologieoffenen, CO2-orientierten Rahmen ersetzt. Unverändert bleibt: Der Contractor plant die Anlage von vornherein gesetzeskonform, und maßgeblich ist die gelieferte Wärme – nicht das Eigentum an der Anlage. Der Eigentümer erfüllt seine Pflichten ohne eigene Investition; die Verantwortung für den Nachweis liegt vertraglich beim Contractor.

Ist Contracting eine anerkannte Erfüllungsoption beim Heizungstausch?

Ja. Schon das bis Juli 2026 geltende GEG erlaubte die Erfüllung der damaligen Erneuerbaren-Pflicht ausdrücklich auch über eine Wärmelieferung durch Dritte sowie über den Anschluss an ein Wärmenetz. Auch unter dem GModG gilt: Maßgeblich ist, dass die gelieferte Wärme die jeweils geltenden Anforderungen erfüllt – nicht, wem die Anlage gehört.

Welche Fristen gelten nach der GEG-Reform für den Heizungstausch im Bestand?

Die unter dem GEG an die kommunale Wärmeplanung gekoppelte 65-Prozent-Pflicht (Großstädte ab Mitte 2026, kleinere Kommunen ab Mitte 2028) ist mit dem GModG seit dem 29. Juli 2026 entfallen. Funktionierende Heizungen dürfen weiterlaufen, auch die Austauschpflicht nach § 72 GEG ist weggefallen; für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen gilt ab 2029 die Bio-Treppe nach § 43 GModG. Contracting schafft Planungssicherheit, weil der Contractor den Übergang gesetzeskonform organisiert.

Wer haftet beim Contracting für die Einhaltung des GEG?

Die technische Verantwortung trägt der Contractor. Er plant, errichtet und betreibt die Anlage gesetzeskonform und passt sie bei künftigen Verschärfungen während der Laufzeit an. Für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen regelt § 43 Abs. 6 GModG ausdrücklich, dass der Betreiber – also der Contractor – die Bio-Treppe erfüllt. Der Eigentümer ist so vor nachträglichen Pflichten und teuren Nachrüstungen geschützt.

Wie war die 65-Prozent-Pflicht beim Anschluss an ein Contracting-Wärmenetz geregelt?

Unter dem bis Juli 2026 geltenden GEG galt die Erneuerbaren-Pflicht beim Anschluss an ein Wärmenetz als erfüllt, da der Netzbetreiber die Dekarbonisierung über einen Transformationsplan nachweisen musste – auch bei einem dezentralen Quartiersnetz im Contracting. Mit dem GModG ist die 65-Prozent-Pflicht (§§ 71–71p GEG) weggefallen; die Hausübergabestation ist heute eine der zehn Optionen nach § 42 GModG, unterliegt nicht der Bio-Treppe und bleibt ein einfacher Weg zur Dekarbonisierung ohne eigene Erzeugungsanlage. Der Eigentümer benötigt einen Liefer- und einen Anschlussvertrag.

Wird die 65-Prozent-Regel des GEG abgeschafft?

Ja, sie ist entfallen: Bundestag und Bundesrat haben am 10. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen, das die 65-Prozent-Regel durch einen technologieoffenen Rahmen mit zehn gleichwertigen Optionen (§ 42 GModG) ersetzt; § 72 mit dem Betriebsende fossiler Kessel ab 2045 ist ebenfalls weggefallen – an seine Stelle tritt die Grüngasquote nach § 42a GModG, die Brennstoffe für Gebäudewärme ab 2045 klimaneutral macht. Das Gesetz wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. Nr. 226); seine Kernregelungen sind seit dem 29. Juli 2026 in Kraft, die EPBD-Umsetzungsregelungen sind angekündigt und sollen zeitversetzt folgen. Für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen im Bestand gilt die Bio-Treppe nach § 43 GModG (mindestens 10 Prozent klimaneutrale Brennstoffe ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035, 60 Prozent ab 2040). Beim Contracting erfüllt sie nach § 43 Abs. 6 der Contractor als Betreiber und trägt das Risiko künftiger Gesetzesänderungen. Stand: September 2026.