Contracting & GEG: Erfüllt Wärme-Contracting das Heizungsgesetz?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) – im Volksmund „Heizungsgesetz" – verlangte für neu eingebaute Heizungen einen Anteil von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien. Diese starre Quote ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) entfallen, das am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet wurde und dessen Kernregelungen seit dem 29. Juli 2026 in Kraft sind. Für Eigentümer großer Immobilien bleibt die zentrale Frage dieselbe: Lässt sich die Dekarbonisierung der Wärmeversorgung ohne hohe Eigeninvestition erfüllen? Die Antwort lautet weiterhin ja – Wärme-Contracting ist ein vom Gesetzgeber ausdrücklich vorgesehener Weg, die jeweils geltenden gebäudeenergierechtlichen Anforderungen rechtssicher zu erfüllen und das Risiko der Gesetzeseinhaltung auf den Contractor zu verlagern – auch nach dem Rechtsrahmenwechsel (Stand: Juli 2026, bitte tagesaktuell prüfen).

Die 65-Prozent-Regel des GEG 2024 – und was seit dem GModG gilt

Das reformierte Gebäudeenergiegesetz war Anfang 2024 in Kraft getreten. Sein Kern: Jede neu installierte Heizung musste mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie nutzen. Das Gesetz schrieb keine bestimmte Technik vor, sondern definierte ein Ziel – erfüllbar über Wärmepumpe, Biomasse, Hybridlösungen, den Anschluss an ein Wärmenetz oder eben über eine Wärmelieferung durch einen Contractor. Diese Technologieoffenheit war und bleibt der Anknüpfungspunkt für das Contracting.

Wichtig (Stand Juli 2026): Mit dem GModG ist diese pauschale 65-Prozent-Pflicht für neu eingebaute Heizungen entfallen. An ihre Stelle tritt ein technologieoffener, an der tatsächlichen CO2-Einsparung orientierter Rahmen; für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen im Bestand greift ab 2029 die sogenannte Bio-Treppe mit steigendem Pflichtanteil klimaneutraler Brennstoffe. Die nachfolgenden Abschnitte zur Erfüllungslogik gelten dem Prinzip nach unverändert: Maßgeblich ist, welche Eigenschaften die gelieferte Wärme hat – nicht, wer die Anlage besitzt.

Entscheidend für institutionelle Eigentümer: Das GEG fragt nicht, wem die Heizanlage gehört, sondern ob die gelieferte Wärme die Anforderungen erfüllt. Genau hier setzt das Energieliefer-Contracting an – der Eigentümer kauft die gesetzeskonforme Wärme, statt selbst eine Anlage zu errichten und zu betreiben.

Warum Contracting die GEG-Pflicht automatisch erfüllt

Beim Wärme-Contracting plant, finanziert und betreibt der Contractor die Wärmeerzeugung. Er ist gesetzlich und vertraglich verpflichtet, die 65-Prozent-Anforderung einzuhalten und nachzuweisen. Für den Eigentümer bedeutet das einen doppelten Vorteil:

• Keine eigene Investition: Der Wechsel auf eine GEG-konforme Technik – etwa eine Wärmepumpe, ein BHKW mit Biomethan oder eine Hybridlösung – erfolgt ohne Kapitaleinsatz des Eigentümers.
• Verlagertes Rechtsrisiko: Die Verantwortung für die Einhaltung des GEG und für die Anpassung an spätere Verschärfungen liegt beim Contractor, nicht beim Eigentümer.

Damit wird Contracting für viele Bestandshalter zur naheliegenden Antwort auf das Heizungsgesetz: Die Pflicht ist erfüllt, ohne dass eigenes Kapital gebunden oder internes technisches Know-how aufgebaut werden muss.

Fristen im Bestand: Wann die Pflicht wirklich greift

Anders als oft befürchtet gilt die 65-Prozent-Pflicht im Gebäudebestand nicht sofort, sondern ist an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. In Großstädten über 100.000 Einwohner greift sie ab Mitte 2026, in kleineren Kommunen ab Mitte 2028. Funktionierende Bestandsheizungen dürfen weiterlaufen, defekte Anlagen repariert werden. Erst beim grundlegenden Heizungstausch nach Ablauf der Frist wird die Pflicht relevant.

Für Eigentümer großer Portfolios ist dieser Zeithorizont ein strategisches Fenster: Wer den Umstieg frühzeitig über Contracting plant, sichert sich Fördermittel, vermeidet Engpässe bei Handwerk und Technik und verteilt die Modernisierung über den Bestand. Der Contractor übernimmt die fristgerechte Umsetzung und den Nachweis gegenüber den Behörden.

Wärmenetz-Anschluss im Contracting als GEG-Erfüllung

Eine besondere Rolle spielt der Anschluss an ein Wärmenetz. Das GEG wertet diesen Anschluss als Erfüllung der Erneuerbaren-Pflicht, weil der Netzbetreiber die Dekarbonisierung über einen verbindlichen Transformationsplan nachweisen muss. Für den Eigentümer genügen ein Wärmeliefervertrag und ein Anschlussvertrag, der spätestens zehn Jahre nach Vertragsschluss wirksam wird.

Auch ein dezentrales Quartiers- oder Inselnetz, das ein Contractor errichtet und betreibt, deckt die GEG-Anforderung auf diesem Weg ab. Gerade bei mehreren Liegenschaften in räumlicher Nähe ist das Wärmenetz-Contracting eine effiziente, fördergünstige Lösung.

Reform in Kraft: Das GModG löst das GEG ab

Die Reform des Heizungsgesetzes ist abgeschlossen: Bundestag und Bundesrat haben am 10. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)beschlossen. Das Gesetz wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. Nr. 226); die Kernregelungen sind seit dem 29. Juli 2026 in Kraft(Artikel 1, 5, 6 und 8). Die übrigen Regelungen zur Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) folgen laut Gesetz rund ein halbes Jahr später. Das GModG löst das GEG ab und ersetzt die starre 65-Prozent-Regel durch einen technologieoffenen, an der tatsächlichen CO2-Einsparung orientierten Rahmen; auch das Verbrennungsverbot für fossile Kessel ab 2045 entfällt. Für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen im Bestand gilt stattdessen eine Bio-Treppe mit steigendem Anteil klimaneutraler Brennstoffe (mindestens 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035, 60 Prozent ab 2040). Stand: Juli 2026 – Auslegungsfragen und untergesetzliche Konkretisierungen bitte tagesaktuell prüfen.

Wichtig: Förderung und Ordnungsrecht sind getrennt geregelt. Die Förderung des Heizungstauschs wird fortgeführt und bleibt weiter auf klimafreundliche Technik ausgerichtet. Unabhängig vom Detail der Reform bleibt der Druck zur Dekarbonisierung des Gebäudebestands bestehen – getrieben durch CO2-Bepreisung, ESG-Anforderungen und steigende Energiekosten. Was die Reform für Förderpfade und Contracting konkret bedeutet, ordnen wir im Beitrag GEG-Reform 2026 (GModG): Förderung & Contracting ein.

Für Eigentümer ist das ein weiteres Argument für Contracting: Weil der Contractor die Verantwortung für die Gesetzeskonformität über die gesamte Vertragslaufzeit trägt, bleibt das Modell auch bei künftigen Gesetzesänderungen rechtssicher. Wer heute in eine eigene Anlage investiert, trägt das Risiko, dass die Technik morgen nachgerüstet werden muss – beim Contracting liegt dieses Risiko beim Dienstleister.

Häufige Fragen zu Contracting und GEG

Erfüllt Wärme-Contracting die 65-Prozent-Regel des GEG?

Ja – und das Prinzip gilt auch nach dem Rechtsrahmenwechsel weiter. Solange die 65-Prozent-Regel galt, wies der Contractor die geforderten 65 Prozent erneuerbare Energie über die gelieferte Wärme nach. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das GModG, das diese starre Quote durch einen technologieoffenen, CO2-orientierten Rahmen ersetzt. Unverändert bleibt: Der Contractor plant die Anlage von vornherein gesetzeskonform, und maßgeblich ist die gelieferte Wärme – nicht das Eigentum an der Anlage. Der Eigentümer erfüllt seine Pflichten ohne eigene Investition; die Verantwortung für den Nachweis liegt vertraglich beim Contractor.

Ist Contracting eine anerkannte Erfüllungsoption beim Heizungstausch?

Ja. Das GEG erlaubt die Erfüllung der Erneuerbaren-Pflicht ausdrücklich auch über eine Wärmelieferung durch Dritte sowie über den Anschluss an ein Wärmenetz. Maßgeblich ist, dass die gelieferte Wärme die Anforderungen erfüllt – nicht, wem die Anlage gehört.

Welche Fristen gelten beim GEG für den Heizungstausch im Bestand?

Im Bestand greift die 65-Prozent-Pflicht erst mit der kommunalen Wärmeplanung: in Großstädten ab Mitte 2026, in kleineren Kommunen ab Mitte 2028. Bis dahin dürfen funktionierende Heizungen weiterlaufen. Contracting schafft Planungssicherheit, weil der Contractor den Übergang fristgerecht organisiert.

Wer haftet beim Contracting für die Einhaltung des GEG?

Die technische Verantwortung trägt der Contractor. Er plant, errichtet und betreibt die Anlage gesetzeskonform und passt sie bei künftigen Verschärfungen während der Laufzeit an. Der Eigentümer ist so vor nachträglichen Pflichten und teuren Nachrüstungen geschützt.

Gilt die 65-Prozent-Pflicht auch beim Anschluss an ein Contracting-Wärmenetz?

Beim Anschluss an ein Wärmenetz gilt die Erneuerbaren-Pflicht als erfüllt, da der Netzbetreiber die Dekarbonisierung über einen Transformationsplan nachweist. Der Eigentümer benötigt einen Liefer- und einen Anschlussvertrag. Auch ein dezentrales Quartiersnetz im Contracting deckt die GEG-Anforderung ab.

Wird die 65-Prozent-Regel des GEG abgeschafft?

Ja, sie ist entfallen: Bundestag und Bundesrat haben am 10. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen, das die 65-Prozent-Regel durch einen CO2-orientierten, technologieoffenen Rahmen ersetzt und das Verbrennungsverbot ab 2045 streicht. Das Gesetz wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. Nr. 226); seine Kernregelungen sind seit dem 29. Juli 2026 in Kraft, die EPBD-Umsetzungsregelungen folgen rund ein halbes Jahr später. Für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen im Bestand gilt stattdessen eine Bio-Treppe (steigender Anteil klimaneutraler Brennstoffe: mindestens 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035, 60 Prozent ab 2040). Beim Contracting trägt der Contractor das Risiko künftiger Gesetzesänderungen. Stand: Juli 2026.