Contracting & GEG: Erfüllt Wärme-Contracting das Heizungsgesetz?

Seit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) – im Volksmund „Heizungsgesetz" – müssen neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Für Eigentümer großer Immobilien stellt sich damit eine zentrale Frage: Lässt sich diese Pflicht ohne hohe Eigeninvestition erfüllen? Die Antwort lautet ja – Wärme-Contracting ist ein vom Gesetzgeber ausdrücklich vorgesehener Weg, das GEG rechtssicher zu erfüllen und das Risiko der Gesetzeseinhaltung auf den Contractor zu verlagern.

Das GEG 2024 im Überblick: die 65-Prozent-Regel

Das reformierte Gebäudeenergiegesetz ist Anfang 2024 in Kraft getreten. Sein Kern: Jede neu installierte Heizung muss mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie nutzen. Das Gesetz schreibt keine bestimmte Technik vor, sondern definiert ein Ziel – erfüllbar über Wärmepumpe, Biomasse, Hybridlösungen, den Anschluss an ein Wärmenetz oder eben über eine Wärmelieferung durch einen Contractor. Diese Technologieoffenheit ist der Anknüpfungspunkt für das Contracting.

Entscheidend für institutionelle Eigentümer: Das GEG fragt nicht, wem die Heizanlage gehört, sondern ob die gelieferte Wärme die Anforderungen erfüllt. Genau hier setzt das Energieliefer-Contracting an – der Eigentümer kauft die gesetzeskonforme Wärme, statt selbst eine Anlage zu errichten und zu betreiben.

Warum Contracting die GEG-Pflicht automatisch erfüllt

Beim Wärme-Contracting plant, finanziert und betreibt der Contractor die Wärmeerzeugung. Er ist gesetzlich und vertraglich verpflichtet, die 65-Prozent-Anforderung einzuhalten und nachzuweisen. Für den Eigentümer bedeutet das einen doppelten Vorteil:

• Keine eigene Investition: Der Wechsel auf eine GEG-konforme Technik – etwa eine Wärmepumpe, ein BHKW mit Biomethan oder eine Hybridlösung – erfolgt ohne Kapitaleinsatz des Eigentümers.
• Verlagertes Rechtsrisiko: Die Verantwortung für die Einhaltung des GEG und für die Anpassung an spätere Verschärfungen liegt beim Contractor, nicht beim Eigentümer.

Damit wird Contracting für viele Bestandshalter zur naheliegenden Antwort auf das Heizungsgesetz: Die Pflicht ist erfüllt, ohne dass eigenes Kapital gebunden oder internes technisches Know-how aufgebaut werden muss.

Fristen im Bestand: Wann die Pflicht wirklich greift

Anders als oft befürchtet gilt die 65-Prozent-Pflicht im Gebäudebestand nicht sofort, sondern ist an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. In Großstädten über 100.000 Einwohner greift sie ab Mitte 2026, in kleineren Kommunen ab Mitte 2028. Funktionierende Bestandsheizungen dürfen weiterlaufen, defekte Anlagen repariert werden. Erst beim grundlegenden Heizungstausch nach Ablauf der Frist wird die Pflicht relevant.

Für Eigentümer großer Portfolios ist dieser Zeithorizont ein strategisches Fenster: Wer den Umstieg frühzeitig über Contracting plant, sichert sich Fördermittel, vermeidet Engpässe bei Handwerk und Technik und verteilt die Modernisierung über den Bestand. Der Contractor übernimmt die fristgerechte Umsetzung und den Nachweis gegenüber den Behörden.

Wärmenetz-Anschluss im Contracting als GEG-Erfüllung

Eine besondere Rolle spielt der Anschluss an ein Wärmenetz. Das GEG wertet diesen Anschluss als Erfüllung der Erneuerbaren-Pflicht, weil der Netzbetreiber die Dekarbonisierung über einen verbindlichen Transformationsplan nachweisen muss. Für den Eigentümer genügen ein Wärmeliefervertrag und ein Anschlussvertrag, der spätestens zehn Jahre nach Vertragsschluss wirksam wird.

Auch ein dezentrales Quartiers- oder Inselnetz, das ein Contractor errichtet und betreibt, deckt die GEG-Anforderung auf diesem Weg ab. Gerade bei mehreren Liegenschaften in räumlicher Nähe ist das Wärmenetz-Contracting eine effiziente, fördergünstige Lösung.

Ausblick: Reform des Heizungsgesetzes

Die Bundesregierung hat eine Reform des Heizungsgesetzes angekündigt, die künftig stärker auf CO2-Einsparung und Technologieoffenheit setzen soll. Die konkrete Ausgestaltung steht noch aus. Unabhängig davon bleibt der Druck zur Dekarbonisierung des Gebäudebestands bestehen – getrieben durch CO2-Bepreisung, ESG-Anforderungen und steigende Energiekosten.

Für Eigentümer ist das ein weiteres Argument für Contracting: Weil der Contractor die Verantwortung für die Gesetzeskonformität über die gesamte Vertragslaufzeit trägt, bleibt das Modell auch bei künftigen Gesetzesänderungen rechtssicher. Wer heute in eine eigene Anlage investiert, trägt das Risiko, dass die Technik morgen nachgerüstet werden muss – beim Contracting liegt dieses Risiko beim Dienstleister.

Häufige Fragen zu Contracting und GEG

Erfüllt Wärme-Contracting die 65-Prozent-Regel des GEG?

Ja. Der Contractor plant die Anlage von vornherein gesetzeskonform und weist die geforderten 65 Prozent erneuerbare Energie über die gelieferte Wärme nach. Der Eigentümer erfüllt seine GEG-Pflicht ohne eigene Investition – die Verantwortung für den Nachweis liegt vertraglich beim Contractor.

Ist Contracting eine anerkannte Erfüllungsoption beim Heizungstausch?

Ja. Das GEG erlaubt die Erfüllung der Erneuerbaren-Pflicht ausdrücklich auch über eine Wärmelieferung durch Dritte sowie über den Anschluss an ein Wärmenetz. Maßgeblich ist, dass die gelieferte Wärme die Anforderungen erfüllt – nicht, wem die Anlage gehört.

Welche Fristen gelten beim GEG für den Heizungstausch im Bestand?

Im Bestand greift die 65-Prozent-Pflicht erst mit der kommunalen Wärmeplanung: in Großstädten ab Mitte 2026, in kleineren Kommunen ab Mitte 2028. Bis dahin dürfen funktionierende Heizungen weiterlaufen. Contracting schafft Planungssicherheit, weil der Contractor den Übergang fristgerecht organisiert.

Wer haftet beim Contracting für die Einhaltung des GEG?

Die technische Verantwortung trägt der Contractor. Er plant, errichtet und betreibt die Anlage gesetzeskonform und passt sie bei künftigen Verschärfungen während der Laufzeit an. Der Eigentümer ist so vor nachträglichen Pflichten und teuren Nachrüstungen geschützt.

Gilt die 65-Prozent-Pflicht auch beim Anschluss an ein Contracting-Wärmenetz?

Beim Anschluss an ein Wärmenetz gilt die Erneuerbaren-Pflicht als erfüllt, da der Netzbetreiber die Dekarbonisierung über einen Transformationsplan nachweist. Der Eigentümer benötigt einen Liefer- und einen Anschlussvertrag. Auch ein dezentrales Quartiersnetz im Contracting deckt die GEG-Anforderung ab.

Wird die 65-Prozent-Regel des GEG abgeschafft?

Die Bundesregierung hat eine Reform des Heizungsgesetzes hin zu mehr CO2-Orientierung und Technologieoffenheit angekündigt; die Ausgestaltung steht noch aus. Eine Pflicht zur klimafreundlichen Wärme bleibt absehbar Rahmen. Beim Contracting trägt der Contractor das Risiko künftiger Gesetzesänderungen.