iSFP Sanierungsfahrplan: Förderbonus und Roadmap für große Immobilienbestände

Wer einen großen Immobilienbestand energetisch modernisieren will, braucht vor der ersten Investition eine belastbare Reihenfolge. Genau das leistet der iSFP Sanierungsfahrplan: Der individuelle Sanierungsfahrplan ordnet Einzelmaßnahmen zu einer aufeinander abgestimmten Roadmap, macht Kosten und Wirkung vergleichbar und schaltet zugleich einen attraktiven Förderbonus frei. Für Portfoliohalter, Family Offices und institutionelle Eigentümer ist er damit weniger eine Pflichtübung als ein strategisches Steuerungsinstrument. Dieser Beitrag zeigt, was ein iSFP ist, wie der Bonus funktioniert und wie sich Fahrplan und Contracting zu einer CAPEX-freien Umsetzung verbinden.

Was ist ein iSFP und wie entsteht er?

Der individuelle Sanierungsfahrplan ist das Ergebnis einer geförderten Energieberatung. Eine zugelassene Fachperson erfasst den energetischen Ist-Zustand des Gebäudes – Gebäudehülle, Anlagentechnik, Verbräuche – und leitet daraus konkrete, priorisierte Modernisierungsschritte bis zu einem definierten Zielzustand ab. Die Beratung wird über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gefördert. Bei Wohngebäuden heißt das Instrument Energieberatung Wohngebäude (EBW), bei Nichtwohngebäuden Energieberatung Nichtwohngebäude (EBN).

Wichtig ist der Charakter des Dokuments: Der iSFP ist kein starrer Sanierungszwang, sondern ein Fahrplan mit Optionen. Er beschreibt einen Zielzustand und zeigt zwei mögliche Wege dorthin – die Gesamtsanierung in einem Zug oder die schrittweise Umsetzung über mehrere Jahre. Für große Bestände ist gerade die schrittweise Logik entscheidend, weil sie Budgets, Mieterbelange und technische Abhängigkeiten in eine planbare Reihenfolge bringt.

Die Rolle des Energieeffizienz-Experten (dena-Liste)

Einen förderfähigen iSFP darf nicht jeder erstellen. Zugelassen sind ausschließlich Energieeffizienz-Expertinnen und -Experten, die in der Expertenliste für Förderprogramme des Bundes (geführt von der Deutschen Energie-Agentur, dena-Liste) für das jeweilige Programm gelistet sind. Für Wohngebäude ist die Zulassung für die Energieberatung Wohngebäude nötig, für Nichtwohngebäude die entsprechende Zulassung. Nur ein von einer gelisteten Fachperson erstellter Fahrplan berechtigt zur Beratungsförderung und zum späteren iSFP-Bonus – ein Punkt, den Portfoliohalter bei der Auswahl ihrer Berater unbedingt prüfen sollten.

Unterschied Wohngebäude und Nichtwohngebäude

Große Bestände sind selten homogen. Ein Portfolio umfasst häufig Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Objekte und reine Gewerbe- oder Verwaltungsgebäude. Der iSFP unterscheidet deshalb klar zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden:

• Wohngebäude (EBW): Systematik und Darstellung folgen dem standardisierten iSFP-Format; hier greift bei anschließenden Einzelmaßnahmen der iSFP-Bonus.
• Nichtwohngebäude (EBN): Die Beratung berücksichtigt Nutzungsprofile, Prozesswärme und komplexere Anlagentechnik; die Förderlogik der Umsetzung unterscheidet sich von der reinen Wohngebäude-Betrachtung.

Für die Portfolio-Steuerung heißt das: Objekttypen müssen sauber getrennt bewertet werden, damit Fördermittel und Priorisierung je Gebäude korrekt angesetzt werden.

Der iSFP-Bonus: 5 Prozentpunkte on top bei BEG-Einzelmaßnahmen

Der wirtschaftlich attraktivste Hebel des Sanierungsfahrplans ist der iSFP-Bonus. Wird eine energetische Einzelmaßnahme umgesetzt, die zuvor in einem individuellen Sanierungsfahrplan empfohlen wurde, erhöht sich der Fördersatz der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bei Wohngebäuden aktuell um 5 Prozentpunkte. Dieser Bonus wird zusätzlich zum regulären Fördersatz der jeweiligen Einzelmaßnahme gewährt – etwa für Maßnahmen an der Gebäudehülle oder an der Anlagentechnik.

Die genauen Fördersätze, förderfähigen Höchstbeträge und die Fristen für die Umsetzung empfohlener Maßnahmen können sich je nach Programmstand ändern. Wir nennen bewusst keine weiteren Prozentwerte, die schnell veralten – maßgeblich sind die zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden Konditionen. Der Grundmechanismus bleibt jedoch stabil: Der iSFP-Bonus belohnt planvolles, im Fahrplan verankertes Vorgehen gegenüber unkoordinierten Einzelmaßnahmen.

Maximale Förderfähigkeit der Beratung selbst

Nicht nur die Umsetzung, auch die Beratung wird gefördert. Die BAFA bezuschusst die Erstellung des iSFP anteilig, sodass die Kosten für den Energieeffizienz-Experten deutlich reduziert werden. Für Portfoliohalter bedeutet das: Der Einstieg in eine strukturierte Sanierungsplanung ist mit vergleichsweise geringem Eigenanteil möglich, und die spätere Umsetzung profitiert zusätzlich vom Bonus. So amortisiert sich die Beratung häufig bereits über die erste geförderte Maßnahme.

Schritt für Schritt: So läuft ein Sanierungsfahrplan ab

Der Weg vom ersten Objektbesuch bis zur umgesetzten Maßnahme folgt einer klaren Abfolge. Für einen einzelnen Bestand lässt er sich in fünf Schritte gliedern:

• Bestandsaufnahme: Die gelistete Fachperson erfasst Gebäudehülle, Anlagentechnik, Verbrauchsdaten und den energetischen Ist-Zustand.
• Zielzustand definieren: Gemeinsam wird ein realistischer energetischer Zielzustand festgelegt – abgestimmt auf Nutzung, Werterhalt und regulatorische Anforderungen.
• Maßnahmenpakete ableiten: Der Fahrplan ordnet die Einzelmaßnahmen zu sinnvollen Paketen und in eine technisch schlüssige Reihenfolge.
• Priorisierung und Kostenschätzung: Jede Maßnahme erhält eine Einordnung nach Wirkung, Kosten und Fördermöglichkeit.
• Umsetzung mit Bonus: Die im Fahrplan empfohlenen Maßnahmen werden umgesetzt und aktivieren den iSFP-Bonus bei der BEG-Förderung.

iSFP im Portfolio: Priorisierung über den gesamten Bestand

Sein volles Potenzial entfaltet der Sanierungsfahrplan erst im Bestand. Liegt für jedes relevante Objekt ein iSFP vor, entsteht eine vergleichbare Datenbasis – und damit die Grundlage für eine portfolioweite Investitionssteuerung. Statt isolierter Einzelentscheidungen können Eigentümer den gesamten Bestand nach klaren Kriterien priorisieren:

• Wirkung je Euro: Welche Maßnahme hebt in welchem Objekt die größte CO₂- und Energieeinsparung pro investiertem Euro?
• Risikoexposition: Welche Liegenschaften drohen andernfalls zu „Stranded Assets“ zu werden und sollten deshalb vorgezogen werden?
• Förderfenster: Wo lassen sich iSFP-Bonus und BEG-Programme am wirksamsten kombinieren, solange die Konditionen attraktiv sind?
• Kapitalbindung: Welche Maßnahmen lassen sich CAPEX-frei über Contracting umsetzen und schonen so die eigene Bilanz?

Aus vielen einzelnen Fahrplänen wird so eine Bestandsstrategie mit klarer Reihenfolge – belastbar gegenüber Geschäftsführung, Beirat und finanzierenden Banken.

iSFP und Contracting: Roadmap trifft CAPEX-freie Umsetzung

Ein Fahrplan entfaltet erst dann Wirkung, wenn er umgesetzt wird – und genau hier scheitern viele Modernisierungen an fehlendem Kapital oder Personal. Der iSFP liefert die Roadmap, das Wärme-Contracting die Umsetzung ohne eigene Investition. Der Contractor plant, finanziert, errichtet und betreibt die im Fahrplan empfohlene Wärmeerzeugung; der Eigentümer bezieht lediglich die gelieferte Wärme und bindet kein eigenes Kapital.

Diese Arbeitsteilung passt exakt zur Logik großer Bestände: Der iSFP definiert das Was und Wann, das Contracting löst das Wie und Womit. Fördermittel – vom iSFP-Bonus über BEG-Einzelmaßnahmen bis zu Programmen für Wärmenetze – lassen sich in das Contracting-Modell integrieren und senken den Wärmepreis. Der Eigentümer erhält eine umgesetzte, geförderte und betriebene Lösung, statt nur eine Empfehlung in der Schublade. Wie sich die Fördermittel konkret strukturieren lassen, vertiefen wir im Beitrag zur Contracting-Förderung.

Häufige Fragen zum iSFP Sanierungsfahrplan

Was ist ein iSFP (individueller Sanierungsfahrplan)?

Der individuelle Sanierungsfahrplan ist das Ergebnis einer BAFA-geförderten Energieberatung durch eine gelistete Energieeffizienz-Expertin oder einen Energieeffizienz-Experten. Er dokumentiert den energetischen Ist-Zustand und zeigt in abgestimmten Schritten den Weg zu einem definierten Zielzustand. Bei Wohngebäuden spricht man von der Energieberatung Wohngebäude (EBW), bei Nichtwohngebäuden von der Energieberatung Nichtwohngebäude (EBN). Der iSFP ist die Roadmap für jede weitere Sanierungsentscheidung.

Wie hoch ist der iSFP-Bonus und wann greift er?

Der iSFP-Bonus beträgt aktuell 5 Prozentpunkte zusätzliche Förderung bei BEG-Einzelmaßnahmen an Wohngebäuden. Voraussetzung ist, dass die Maßnahme in einem zuvor erstellten Sanierungsfahrplan empfohlen und innerhalb der geltenden Frist umgesetzt wird. Der Bonus wird auf den regulären Fördersatz aufgeschlagen. Da sich die Konditionen der Bundesförderung für effiziente Gebäude ändern können, sollten die aktuellen Sätze vor jeder Maßnahme geprüft werden.

Lohnt sich ein iSFP für große Immobilienbestände und Portfolios?

Ja. Der iSFP liefert je Objekt eine belastbare Reihenfolge sinnvoller Maßnahmen samt Kostenschätzung. In der Summe entsteht eine portfolioweite Priorisierung: Welche Liegenschaft wird zuerst modernisiert, welche Maßnahme hebt die größte Effizienz, wo droht das größte Stranding-Risiko. Der iSFP-Bonus verbessert zusätzlich die Wirtschaftlichkeit der Einzelmaßnahmen. So wird der Fahrplan zum strategischen Steuerungsinstrument.

Wer darf einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellen?

Einen förderfähigen iSFP dürfen nur Energieeffizienz-Expertinnen und -Experten erstellen, die in der Expertenliste für Förderprogramme des Bundes (dena-Liste) für das jeweilige Programm gelistet sind – für Wohngebäude mit Zulassung für die Energieberatung Wohngebäude, für Nichtwohngebäude mit der entsprechenden Zulassung. Nur ein so erstellter Fahrplan berechtigt zur Beratungsförderung und zum späteren iSFP-Bonus.

Wie spielen iSFP und Contracting zusammen?

Der iSFP liefert die technische und wirtschaftliche Roadmap, das Contracting die CAPEX-freie Umsetzung. Der Fahrplan definiert, welche anlagentechnischen Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind; der Contractor plant, finanziert, errichtet und betreibt die empfohlene Wärmeerzeugung, ohne dass der Eigentümer eigenes Kapital bindet. Fördermittel aus iSFP-Bonus und BEG-Programmen lassen sich in das Modell integrieren und senken den Wärmepreis.