Wärmepreis prüfen: Ist Ihr Contracting-Preis zu hoch?

„Der Wärmepreis ist zu hoch“ ist der häufigste Einwand gegen bestehende Wärmelieferverträge – und in vielen Fällen ist er berechtigt. Nur liegt die Ursache selten dort, wo zuerst gesucht wird. Wer ausschließlich auf den Arbeitspreis je Kilowattstunde schaut, übersieht regelmäßig den größeren Hebel: eine über Jahre mitgeschleppte, deutlich zu hoch vereinbarte Anschlussleistung. Dieser Beitrag zeigt Eigentümern, Hausverwaltungen und Portfoliohaltern einen strukturierten Prüfpfad – von der Zerlegung der Preisbestandteile über den gesetzlichen Anspruch auf Leistungsanpassung bis zur kartellrechtlichen Missbrauchsaufsicht.

Schritt 1: Den Wärmepreis in seine Bestandteile zerlegen

Ein Wärmepreis ist nie eine einzige Zahl. Er besteht im Regelfall aus drei Positionen, die wirtschaftlich völlig unterschiedlich wirken:

• Grundpreis – ein Fixbetrag je Kilowatt vereinbarter Anschlussleistung und Jahr. Er fällt unabhängig vom Verbrauch an und finanziert Anlage, Kapitaldienst und Vorhaltung.
• Arbeitspreis – der verbrauchsabhängige Betrag je gelieferter Kilowattstunde. Er bildet vor allem Brennstoff- beziehungsweise Strombezugskosten ab.
• Messpreis – das Entgelt für Messung, Ablesung und Abrechnung.

Entscheidend ist der Mischpreis: die Jahresgesamtkosten geteilt durch die tatsächlich gelieferte Wärmemenge. Erst diese Kennzahl macht Angebote und Bestandsverträge vergleichbar, denn ein niedriger Arbeitspreis kann durch einen überhöhten Grundpreis vollständig aufgezehrt werden. Wie sich die einzelnen Bestandteile im Contracting üblicherweise zusammensetzen, ist ausführlich unter Contracting-Kosten beschrieben.

Schritt 2: Der Vollbenutzungsstunden-Check

Der wirksamste und zugleich einfachste Test dauert zwei Minuten. Teilen Sie den Jahreswärmeverbrauch in Kilowattstunden durch die vertraglich vereinbarte Anschlussleistung in Kilowatt:

Als Praxis-Faustwert für Objekte mit Raumheizung und Warmwasser gilt ein Korridor von etwa 1.800 bis 2.000 Stunden. Wird nur Raumwärme geliefert, liegt der Erfahrungswert niedriger; Werte oberhalb von rund 1.300 Stunden gelten dort als gut abgestimmt, zwischen etwa 900 und 1.300 Stunden lohnt die Prüfung. Diese Werte sind Auslegungserfahrung, keine Rechtsnorm – sie liefern aber ein belastbares erstes Signal.

Rechenbeispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit 24 Wohneinheiten verbraucht 300.000 kWh im Jahr, vereinbart sind 250 kW Anschlussleistung. Das ergibt 1.200 Vollbenutzungsstunden – deutlich zu wenig. Bedarfsgerecht wären rechnerisch rund 167 kW (300.000 ÷ 1.800). Bei einem Grundpreis von beispielhaft 35 Euro je Kilowatt und Jahr entspricht die Differenz von 83 kW etwa 2.900 Euro jährlich, die ohne jede technische Maßnahme eingespart werden könnten.

Der Grund für solche Überdimensionierungen ist meist historisch: Die Anschlussleistung wurde einmal aus der alten Kesselleistung abgeleitet, nicht aus dem realen Bedarf – und seither nie korrigiert, obwohl zwischenzeitlich Fenster getauscht, Dächer gedämmt oder hydraulisch abgeglichen wurde.

Schritt 3: Anschlussleistung senken – der Anspruch aus §3 AVBFernwärmeV

Ist die Anschlussleistung zu hoch, besteht ein gesetzlich abgesicherter Weg nach unten. §3 Abs. 1 AVBFernwärmeV verpflichtet das Versorgungsunternehmen ausdrücklich, dem Kunden eine Anpassung der vertraglich vereinbarten Wärmeleistung während der Vertragslaufzeit zu ermöglichen. Die Bedingungen sind klar umrissen:

• Einmal jährlich möglich, mit einer Frist von vier Wochen zum Ende eines Kalendermonats.
• Eine Reduktion um bis zu 50 Prozent bedarf keines Nachweises – weder Gutachten noch Begründung.
• Für eine Reduktion um mehr als 50 Prozent oder eine Kündigung mit zweimonatiger Frist muss der Kunde belegen, dass er die Leistung durch den Einsatz erneuerbarer Energien ersetzen will (§3 Abs. 2).

Praktisch bedeutet das: Der Grundpreisanteil lässt sich in vielen Bestandsverträgen ohne bauliche Maßnahme und ohne Zustimmung des Versorgers senken. Wichtig ist nur, die Reduktion nicht zu überziehen – die verbleibende Leistung muss die Spitzenlast an kalten Tagen weiterhin sicher decken. Eine Auswertung der Lastgänge aus mindestens zwei Heizperioden ist deshalb Pflicht, bevor die Anpassung erklärt wird.

Zwischenfrage: Gilt die AVBFernwärmeV für Ihren Vertrag?

Diesen Punkt übergehen die meisten Ratgeber – für professionelle Bestandshalter ist er der wichtigste. Die AVBFernwärmeV gilt nicht automatisch für jeden Wärmeliefervertrag:

• Nach §1 Abs. 1 werden die §§2 bis 34 nur dann Vertragsinhalt, soweit der Versorger Bedingungen verwendet, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind.
• Nach §1 Abs. 2 gilt die Verordnung nicht für Anschluss und Versorgung von Industrieunternehmen.
• Nach §1 Abs. 3 sind abweichende Vereinbarungen möglich, wenn der Versorger zuvor den Abschluss zu den Verordnungsbedingungen angeboten hat und der Kunde ausdrücklich zustimmt – von §18 Abs. 1 und §24 Abs. 1 kann jedoch nicht abgewichen werden.

Bei individuell verhandelten Portfolio- oder Quartiersverträgen kann der Anspruch auf Leistungsanpassung also fehlen. Umgekehrt gilt: Wer neu verhandelt, sollte ein Recht auf Leistungsanpassung ausdrücklich in den Vertrag schreiben, statt sich auf die Verordnung zu verlassen. Worauf es bei der Vertragsgestaltung sonst ankommt, steht unter Contracting-Vertrag.

Schritt 4: Die Preisgleitklausel prüfen

Steigt der Preis über die Jahre auffällig, liegt die Ursache häufig in der Preisänderungsklausel. §24 Abs. 4 AVBFernwärmeV verlangt, dass eine solche Klausel sowohl die Kostenentwicklung bei der Erzeugung und Bereitstellung der Wärme als auch die jeweiligen Verhältnisse auf dem Wärmemarkt angemessen berücksichtigt. Klauseln, die nur ein Kostenelement enthalten und das Marktelement weglassen, hat der Bundesgerichtshof wiederholt für unwirksam erklärt. Details, Prüfschema und Rechtsprechung finden Sie unter Preisgleitklausel im Contracting.

Schritt 5: Kartellrechtliche Missbrauchsaufsicht (§29 GWB)

Bleibt der Preis auch nach Klauselprüfung auffällig, existiert eine weitere Ebene. §29 GWB untersagt es Anbietern von Elektrizität, Fernwärme oder leitungsgebundenem Gas mit marktbeherrschender Stellung, diese missbräuchlich auszunutzen, indem sie

• Entgelte oder Geschäftsbedingungen fordern, die ungünstiger sind als die anderer Versorgungsunternehmen oder von Unternehmen auf vergleichbaren Märkten – es sei denn, das Unternehmen weist eine sachliche Rechtfertigung nach, oder
• Entgelte fordern, die die Kosten in unangemessener Weise überschreiten.

Zwei Einschränkungen sind wichtig, damit die Norm richtig eingeordnet wird: Die Umkehr der Darlegungs- und Beweislast gilt ausdrücklich nur in Verfahren vor den Kartellbehörden, nicht im Zivilprozess gegen den Versorger. Und §29 ist befristet – nach §187 GWB ist die Vorschrift nach dem 31. Dezember 2027 nicht mehr anzuwenden. Voraussetzung ist zudem stets eine marktbeherrschende Stellung; sie liegt bei leitungsgebundener Fernwärme nahe, bei einem frei ausgeschriebenen Contracting-Vertrag über eine gebäudeeigene Anlage regelmäßig nicht.

Schritt 6: Gegen echte Vergleichswerte benchmarken

Jede Preisdiskussion braucht eine Referenz. Ohne Vergleichsmaßstab bleibt „zu teuer“ eine Behauptung, die in Verhandlungen nicht trägt. Sinnvoll ist der Vergleich auf zwei Ebenen: der Mischpreis je Kilowattstunde gegen Objekte ähnlicher Größe, Nutzung und Erzeugungstechnik – und der spezifische Endenergieverbrauch je Quadratmeter und Jahr gegen die Effizienzklassen des Gebäudebestands. Für die zweite Ebene stellen wir Vergleichswerte und Methodik im Energie-Benchmark bereit. Erst beide Ebenen zusammen zeigen, ob ein hoher Preis am Vertrag liegt oder am Gebäude.

Sonderfall: Wärmepreis und vermietete Objekte

Wird die Wärme an Mieter weiterberechnet, kommt eine zweite Prüfebene hinzu. Bei der Umstellung von Eigenversorgung auf gewerbliche Wärmelieferung verlangt §556c BGB, dass die Umstellung für die Mieter kostenneutral bleibt – die neuen Wärmelieferkosten dürfen die bisherigen Betriebskosten der Eigenversorgung nicht übersteigen. Ein zu hoher Wärmepreis ist damit nicht nur ein wirtschaftliches, sondern ein mietrechtliches Problem: Die Umlage kann ganz oder teilweise scheitern. Die Einzelheiten stehen unter §556c BGB und die Umlagefähigkeit.

Checkliste: Wärmepreis systematisch prüfen

• Daten zusammenstellen: Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre, Vertrag mit Preisblatt, vereinbarte Anschlussleistung, Lastgänge sofern vorhanden.
• Mischpreis berechnen: Jahresgesamtkosten ÷ gelieferte kWh – je Jahr getrennt, um die Preisentwicklung sichtbar zu machen.
• Vollbenutzungsstunden ermitteln und gegen den Korridor halten.
• Anwendbarkeit der AVBFernwärmeV klären (§1) – erst dann greift der Anspruch aus §3.
• Preisänderungsklausel gegen §24 Abs. 4 prüfen: Sind Kosten- und Marktelement beide enthalten und transparent?
• Vergleichswerte erheben und die Reduktion der Anschlussleistung fristgerecht und schriftlich erklären.

Häufige Fragen

Woran erkenne ich, dass der Wärmepreis zu hoch ist?

Prüfen Sie drei Größen getrennt: den Grundpreis je Kilowatt Anschlussleistung, den Arbeitspreis je Kilowattstunde und den Messpreis. Ein auffällig hoher Grundpreisanteil deutet meist auf eine überdimensionierte Anschlussleistung hin, nicht auf einen teuren Arbeitspreis. Erst der Vergleich aller drei Bestandteile mit Objekten ähnlicher Größe und Nutzung ergibt ein belastbares Bild.

Wie berechne ich die Vollbenutzungsstunden meiner Wärmeversorgung?

Teilen Sie den Jahreswärmeverbrauch in Kilowattstunden durch die vertraglich vereinbarte Anschlussleistung in Kilowatt. Das Ergebnis sind die Vollbenutzungsstunden. Als Praxis-Faustwert gilt für Raumheizung und Warmwasser ein Korridor von etwa 1.800 bis 2.000 Stunden. Liegt Ihr Objekt deutlich darunter, ist die Anschlussleistung sehr wahrscheinlich zu hoch eingekauft.

Kann ich die vereinbarte Anschlussleistung nachträglich reduzieren?

Ja, wenn die AVBFernwärmeV auf den Vertrag anwendbar ist. Nach §3 Abs. 1 AVBFernwärmeV kann die vereinbarte Wärmeleistung einmal jährlich mit einer Frist von vier Wochen zum Ende eines Kalendermonats angepasst werden. Eine Reduktion um bis zu 50 Prozent bedarf keines Nachweises. Der Grundpreis sinkt entsprechend mit.

Gilt die AVBFernwärmeV überhaupt für meinen Contracting-Vertrag?

Nicht automatisch. Nach §1 Abs. 1 AVBFernwärmeV gelten die §§2 bis 34 nur, soweit der Versorger für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Bedingungen verwendet. Für den Anschluss und die Versorgung von Industrieunternehmen gilt die Verordnung nach §1 Abs. 2 gar nicht. Bei individuell verhandelten Portfolioverträgen ist die Anwendbarkeit deshalb im Einzelfall zu prüfen.

Was kann ich gegen eine unangemessene Preiserhöhung tun?

Prüfen Sie zuerst die Preisänderungsklausel selbst: Nach §24 Abs. 4 AVBFernwärmeV muss sie sowohl die Kostenentwicklung der Wärmeerzeugung als auch die Verhältnisse auf dem Wärmemarkt abbilden. Fehlt eines der beiden Elemente, ist die Klausel nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Erst danach lohnt der Blick auf das Kartellrecht.

Unterliegen Wärmepreise einer kartellrechtlichen Missbrauchsaufsicht?

Ja. §29 GWB verbietet Anbietern von Fernwärme mit marktbeherrschender Stellung, Entgelte zu fordern, die ungünstiger sind als die vergleichbarer Versorger oder die Kosten in unangemessener Weise überschreiten. Die Beweislastumkehr gilt allerdings nur in Verfahren vor den Kartellbehörden. Nach §187 GWB ist §29 nach dem 31. Dezember 2027 nicht mehr anzuwenden.