Strom-Contracting: Modelle, Recht und Wirtschaftlichkeit im Gebäude

Contracting wird meist mit Wärme verbunden – dabei folgt die Stromseite derselben Logik: Ein Dienstleister investiert in die Erzeugungsanlage, betreibt sie und liefert die fertige Energie. Strom-Contracting ist damit das Betreibermodell hinter dem, was im Wohngebäude meist unter dem Stichwort Mieterstrom diskutiert wird. Für Bestandshalter ist es aus drei Gründen interessant: Es hebt einen Ertrag aus Flächen, die ohnehin vorhanden sind, es verbessert die Wirtschaftlichkeit einer Wärmelösung mit Kraft-Wärme-Kopplung erheblich – und es hält energiewirtschaftliche wie steuerliche Risiken vom eigenen Unternehmen fern.

Dieser Beitrag ordnet die Modelle ein, erklärt die beiden rechtlichen Lieferwege im Gebäude und benennt die Punkte, an denen Projekte in der Praxis scheitern.

Was Strom-Contracting genau ist

Beim Strom-Contracting übernimmt der Contractor Planung, Finanzierung, Errichtung und Betrieb einer Stromerzeugungsanlage am Gebäude und liefert den Strom an die Nutzer. In Frage kommen vor allem drei Erzeugungsarten:

• Kraft-Wärme-Kopplung (BHKW): Strom und Wärme entstehen in einem Prozess. Das ist der klassische Fall, in dem Wärme- und Strom-Contracting im selben Vertrag zusammenlaufen.
• Photovoltaik: Der Contractor pachtet die Dachfläche – üblich sind Laufzeiten um 20 Jahre – errichtet die Anlage und vermarktet den Strom im Gebäude.
• Ergänzende Komponenten: Batteriespeicher, Ladeinfrastruktur und Wärmepumpen, die den eigenerzeugten Strom aufnehmen und die Eigenverbrauchsquote heben.

Der Gebäudeeigentümer investiert nicht, wird nicht Anlagenbetreiber und übernimmt keine Lieferantenpflichten. Er erhält je nach Modell ein Pachtentgelt, eine Beteiligung am Stromerlös oder – der häufigste Fall in der Kombination mit Wärme – einen günstigeren Wärmepreis, weil die Stromerlöse in die Kalkulation der Anlage einfließen.

Die zwei Lieferwege im Gebäude: Mieterstrom oder gemeinschaftliche Gebäudeversorgung

Seit dem Solarpaket I stehen für die Stromlieferung innerhalb eines Gebäudes zwei rechtlich klar getrennte Wege zur Verfügung. Die Wahl entscheidet über Aufwand, Förderung und Vertragsgestaltung.

Für Wohnraummieter gelten beim Mieterstromvertrag zusätzlich die Schutzvorschriften des § 42a EnWG: Der Preis für Mieterstrom und Reststrom darf 90 Prozent des im Netzgebiet geltenden Grundversorgungstarifs nicht übersteigen, der Vertrag darf nicht an den Mietvertrag gekoppelt werden – sonst ist er nichtig – und eine Bindung über mehr als ein Jahr ist unwirksam. Diese Regeln sind kein Detail: Sie bestimmen die erzielbare Marge und damit, ob ein Projekt überhaupt trägt.

Der unterschätzte Grund für das Contracting-Modell: die erweiterte Gewerbesteuerkürzung

Vermögensverwaltende Immobiliengesellschaften nutzen in der Regel die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG: Erträge aus der Verwaltung eigenen Grundbesitzes bleiben im Ergebnis gewerbesteuerfrei. Diese Begünstigung ist empfindlich – gewerbliche Nebentätigkeiten können sie insgesamt zum Kippen bringen.

Einnahmen aus der Lieferung von Strom sind eine solche Nebentätigkeit. Der Gesetzgeber hat dafür eine Unschädlichkeitsgrenze geschaffen und sie mit dem Wachstumschancengesetz von 10 auf 20 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes angehoben, anwendbar ab dem Erhebungszeitraum 2023. Für Wohnungsgenossenschaften und -vereine wurde die entsprechende Grenze für Einnahmen aus Mieterstromanlagen von 20 auf 30 Prozent erhöht.

Gibt der Eigentümer Erzeugung und Lieferung vollständig an einen Contractor ab, entstehen bei ihm gar keine Stromlieferungseinnahmen – die Abgrenzungsfrage stellt sich dann nicht. Genau das ist der Grund, warum Mieterstrom in professionell gehaltenen Beständen fast immer über einen Dienstleister läuft und nicht in Eigenregie. Die steuerliche Würdigung des konkreten Falls gehört in die Hand eines Steuerberaters; die Modellwahl sollte aber früh mit ihm abgestimmt werden, nicht erst nach Vertragsschluss.

Strom aus Kraft-Wärme-Kopplung: der wirtschaftlichste Einstieg

Wo ein hoher und gleichmäßiger Wärmebedarf besteht, ist die Kraft-Wärme-Kopplung der effizienteste Weg zu eigenem Strom. Ein BHKW im Contracting erzeugt Wärme und Strom in einem Prozess und erreicht Gesamtwirkungsgrade von rund 90 Prozent. Die Wirtschaftlichkeit hängt an zwei Größen: den Vollbenutzungsstunden – das Aggregat muss laufen – und der Eigenverbrauchsquote. Jede Kilowattstunde, die im Gebäude selbst verbraucht statt eingespeist wird, ist deutlich mehr wert, weil sie den teureren Netzbezug ersetzt.

Deshalb ist die Kombination aus Wärme- und Strom-Contracting in Objekten mit ganzjährigem Grundlastbedarf – Mehrfamilienhäusern, Pflegeheimen, Hotels, Kliniken, Schwimmbädern – häufig deutlich attraktiver als eine reine Wärmelösung: Die Stromerlöse verbessern die Kalkulation der Gesamtanlage und schlagen sich in einem niedrigeren Wärmepreis nieder.

Messkonzept und Betreiberpflichten

Der praktische Engpass vieler Projekte ist nicht die Technik, sondern die Messung. Üblich ist das Summenzählermodell: Ein Zähler erfasst den Bezug des gesamten Gebäudes am Netzverknüpfungspunkt, dahinter zählen geeichte Untermessungen den Verbrauch der einzelnen Nutzeinheiten. Daraus muss eine Abrechnung entstehen, die mess- und eichrechtlich sauber ist – für jede Einheit, jeden Monat, über Jahre.

Hinzu kommen Meldepflichten gegenüber Netzbetreiber und Marktstammdatenregister, der Messstellenbetrieb, die Belieferung wechselnder Mieter und der Umgang mit Bewohnern, die nicht teilnehmen wollen – die Teilnahme ist freiwillig, was die Kalkulation belastet, wenn die Quote niedrig bleibt. Ein Contractor bringt diese Prozesse standardisiert mit; genau darin liegt der Unterschied zwischen einem Pilotprojekt und einem skalierbaren Portfolio-Ansatz.

Was im Strom-Contracting-Vertrag geregelt sein muss

• Flächen- und Anlagenrecht: Dach- oder Aufstellflächennutzung, Zugang, Dauer, Zustand bei Rückgabe, Absicherung bei Verkauf der Immobilie.
• Eigentum an der Anlage: Einbau zu einem vorübergehenden Zweck als Scheinbestandteil oder wesentlicher Bestandteil des Gebäudes – die Antwort entscheidet, wem die Anlage in der Insolvenz gehört.
• Preisbildung und Anpassung: Bezugsgrößen der Preisänderungsklausel, Verhältnis zur Preisgrenze des § 42a EnWG.
• Teilnahmequote: Wer trägt das Risiko, wenn weniger Nutzer abnehmen als kalkuliert?
• Endschaft: Übernahme, Restwert oder Rückbau nach Laufzeitende.
• Schnittstelle zur Wärme: Bei KWK-Anlagen sollten Wärme- und Stromlieferung in einem konsistenten Vertragswerk stehen, nicht in zwei getrennten Logiken.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

Häufige Fragen zum Strom-Contracting

Was ist Strom-Contracting?

Beim Strom-Contracting finanziert, errichtet und betreibt ein Contractor die Stromerzeugungsanlage im oder am Gebäude – meist ein Blockheizkraftwerk oder eine Photovoltaikanlage – und liefert den erzeugten Strom an die Nutzer im Gebäude. Der Gebäudeeigentümer investiert nicht, wird nicht Anlagenbetreiber und übernimmt keine energiewirtschaftlichen Lieferantenpflichten. Wirtschaftlich ist es dasselbe Prinzip wie beim Wärme-Contracting, nur ist die gelieferte Nutzenergie Strom statt Wärme.

Was ist der Unterschied zwischen Mieterstrom und Strom-Contracting?

Mieterstrom beschreibt den Lieferweg – Strom wird im Gebäude erzeugt und ohne Nutzung des öffentlichen Netzes an die Bewohner geliefert. Strom-Contracting beschreibt das Betreibermodell dahinter: Ein Dienstleister übernimmt Investition, Betrieb, Messung, Abrechnung und die Rolle des Stromlieferanten. Ein Mieterstromprojekt kann vom Eigentümer selbst oder von einem Contractor umgesetzt werden; in größeren Beständen ist das Contracting-Modell der Regelfall, weil die Lieferantenpflichten erheblich sind.

Was ist die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG?

Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung wurde mit dem Solarpaket I neu in § 42b EnWG eingeführt. Der erzeugte Strom wird nach einem vertraglich festgelegten Schlüssel auf die Verbrauchsstellen im Gebäude aufgeteilt, ohne dass der Anlagenbetreiber die Rolle des Stromlieferanten übernimmt. Den Reststrom beziehen die Bewohner weiterhin über ihre eigenen Stromverträge. Der Verwaltungsaufwand sinkt dadurch deutlich – ein Anspruch auf den Mieterstromzuschlag besteht bei diesem Weg allerdings nicht.

Gefährdet Mieterstrom die erweiterte Gewerbesteuerkürzung?

Das ist die zentrale steuerliche Frage für Immobiliengesellschaften. Einnahmen aus Stromlieferung sind für die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG grundsätzlich schädlich, bleiben aber innerhalb einer Unschädlichkeitsgrenze unbeachtlich. Diese Grenze wurde durch das Wachstumschancengesetz von 10 auf 20 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes angehoben und gilt ab dem Erhebungszeitraum 2023. Wer die Erzeugung und Lieferung vollständig an einen Contractor abgibt, erzielt gar keine Stromlieferungseinnahmen und vermeidet die Frage. Die Beurteilung im Einzelfall gehört in die Hand des Steuerberaters.

Welche Preisgrenze gilt für Mieterstromverträge?

Nach § 42a EnWG darf der Preis für Mieterstrom einschließlich des zusätzlichen Reststrombezugs bei Wohnraummietern 90 Prozent des im Netzgebiet geltenden Grundversorgungstarifs nicht überschreiten. Außerdem gilt ein Kopplungsverbot: Der Mieterstromvertrag darf nicht Bestandteil des Wohnraummietvertrags sein, sonst ist er nichtig. Eine Bindung des Mieters über mehr als ein Jahr sowie ein Ausschluss des Kündigungsrechts während des Mietverhältnisses sind unwirksam.

Lohnt sich Strom-Contracting mit einem BHKW?

Bei Objekten mit hohem, gleichmäßigem Wärmebedarf ist die Kraft-Wärme-Kopplung der wirtschaftlichste Weg zu eigenem Strom, weil Wärme und Strom in einem Prozess entstehen und das BHKW über viele Vollbenutzungsstunden läuft. Entscheidend ist die Eigenverbrauchsquote: Je mehr des erzeugten Stroms im Gebäude selbst verbraucht statt eingespeist wird, desto besser die Wirtschaftlichkeit. Deshalb rechnet sich die Kombination aus Wärme- und Strom-Contracting in Mehrfamilienhäusern, Pflegeheimen, Hotels und Kliniken häufig deutlich besser als eine reine Wärmelösung.