Lohnt sich Contracting?
Contracting lohnt sich meist für größere Immobilien mit hohem Wärmebedarf, ab rund 150.000 kWh pro Jahr. Der Eigentümer modernisiert ohne Eigenkapital, lagert Betriebs- und Ausfallrisiko aus und erhält planbare Preise. Für kleine Ein- oder Zweifamilienhäuser rechnet es sich dagegen selten.
Pauschal lässt sich die Frage nicht beantworten. Entscheidend sind Objektgröße, Kapitalsituation, Risikobereitschaft und die konkrete Vertragsgestaltung. Damit sich das Modell trägt, müssen die Fixkosten für Planung, Kapital, Abrechnung und Wartung über ausreichend Wärmeabsatz verteilt werden. Als Orientierung gilt ein Jahreswärmebedarf ab rund 150.000 kWh, also größere Mehrfamilienhäuser, Wohnungsbestände oder Gewerbe-, Hotel- und Pflegeimmobilien.
Besonders attraktiv ist Contracting, wenn ohnehin ein Modernisierungsstau besteht oder rechtliche Anforderungen aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) zu erfüllen sind, das Objekt noch lange genutzt wird und Kapital lieber im Kerngeschäft eingesetzt werden soll. Der Contractor beantragt als Investor die Förderung, für Unternehmen etwa KfW 459 mit bis zu 30 Prozent Zuschuss, auf eigenes Risiko und preist den Vorteil in den Wärmepreis ein.
Der häufigste Denkfehler ist der Vergleich des Contracting-Wärmepreises mit dem reinen Brennstoffpreis. Im Wärmepreis stecken bereits Anlage, Finanzierung, Wartung, Instandhaltung, Ausfallrisiko und Abrechnung. Fair ist nur der Vollkostenvergleich über die gesamte Laufzeit, wie ihn die Seite Lohnt sich Contracting? ausführlich beschreibt.
| Position pro Jahr | Contracting | Eigeninvestition |
|---|---|---|
| Kapitaldienst (168.000 € nach 30 % Förderung, 15 Jahre, 5 %) | 16.185 € | 16.185 € |
| Wartung, Versicherung, Überwachung | 6.000 € | 6.000 € |
| Risiko- und Gewinnaufschlag 10 % | 2.219 € | – |
| Strom (300.000 kWh ÷ JAZ 3,0 × 25 ct) | 25.000 € | 25.000 € |
| Summe | 49.404 € | 47.185 € |
| Mischpreis je kWh Wärme | 16,5 ct | 15,7 ct |
Ist Contracting teurer als eine eigene Heizung?
Nominal kann Contracting etwas teurer sein, weil der Contractor Kapitalkosten, Risiko und Marge einkalkuliert. Dafür entfallen Investition, Kapitalbindung, Reparatur- und Ausfallrisiko sowie eigener Betriebsaufwand. Entscheidend ist der Vollkostenvergleich über die Laufzeit, nicht der Arbeitspreis allein oder gar der reine Brennstoffpreis.
Die Beispielrechnung unten zeigt die Größenordnung: Bei identischer Technik liegt Contracting im Beispiel rund 2.200 Euro pro Jahr über der Eigeninvestition. Dafür muss der Eigentümer keine 240.000 Euro vorfinanzieren und trägt kein Effizienzrisiko. Fällt etwa die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe von 3,0 auf 2,5, steigen die Stromkosten um 5.000 Euro pro Jahr – beim Contracting trägt das je nach Vertrag der Contractor.
Selbst durchrechnen lässt sich der Vergleich mit dem Rechner Eigeninvestition gegen Contracting.
Für wen lohnt sich Contracting nicht?
Contracting lohnt sich selten für kleine Objekte mit geringem Wärmebedarf, für Eigentümer mit günstigem Eigenkapital und eigenem Technikpersonal sowie für Immobilien mit kurzer Restnutzungsdauer oder geplantem Abriss. Auch wer kurzfristig flexibel bleiben will, fährt mit einer eigenen Anlage oft besser.
Wer selbst investiert, spart den im Wärmepreis enthaltenen Finanzierungs- und Gewinnaufschlag – vorausgesetzt, Kapital, Know-how und Risiko können und sollen selbst getragen werden. Auch eine neue, gut funktionierende Anlage spricht eher gegen einen Wechsel.
Weitere Gegenargumente wie lange Bindung und komplexe Preisformeln fasst die Seite Nachteile von Contracting zusammen.
Lohnt sich Contracting für Mieter?
Für Mieter darf die Umstellung auf Contracting nach § 556c BGB nicht teurer sein als die bisherige Eigenversorgung. Ist diese Kostenneutralität erfüllt und die Preisklausel transparent, profitieren Mieter von moderner Technik, ohne eine Modernisierungsumlage nach § 559 BGB zu zahlen.
Weil beim Energieliefer-Contracting der Contractor investiert, entstehen dem Vermieter keine eigenen Modernisierungskosten, die er über § 559 BGB umlegen könnte. Eine Doppelbelastung der Mieter scheidet damit aus. Fehlt die Kostenneutralität, sind die Mehrkosten nicht umlagefähig.
Weil meist alte Anlagen mit schlechtem Wirkungsgrad ersetzt werden, ist die Kostenneutralität in der Praxis regelmäßig gegeben. Prüfen lässt sie sich mit dem Kostenneutralitäts-Rechner.
Wie berechnet man, ob sich Contracting lohnt?
Für die Berechnung stellt man die Vollkosten des Eigenbetriebs, also Investition mit Kapitalkosten, Brennstoff, Wartung, Instandhaltung, Ausfallrisiko und Verwaltung, dem Contracting-Wärmepreis über die gleiche Laufzeit gegenüber. Fördermittel, CO2-Kosten, Umlagefähigkeit und der Wert ausgelagerter Risiken gehören ebenfalls mit in die Rechnung.
Zuerst werden Ist-Wärmebedarf und Zustand der bestehenden Anlage erfasst. Dann folgt ein Angebot mit vollständiger Preisformel und Endschaftsregelung. Erst wenn beide Szenarien als Vollkosten nebeneinanderstehen, ist der Vergleich belastbar.
Hintergründe zur Gegenüberstellung bietet der Beitrag Contracting vs. Eigeninvestition; die Kostenbestandteile erklärt die Seite Contracting-Kosten.