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Monheim am Rhein, 27. September 2026 – Vermieter, deren Mieter bisher selbst geheizt haben – etwa mit Gasetagenheizung, Nachtspeicher- oder Elektro-Einzelöfen –, können die Kosten einer neuen zentralen Wärmelieferung durch einen Contractor nicht über § 556c BGB auf die Mieter umlegen. Das hat der Bundesgerichtshof am 20. Mai 2026 in zwei Parallelverfahren entschieden (VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25). Die Green Contracting GmbH aus Monheim am Rhein, Anbieter von Wärmecontracting für große Wohn- und Gewerbeimmobilien, erläutert, was Wohnungsunternehmen, Hausverwaltungen und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern jetzt beachten sollten.

Zugrunde lag ein Berliner Mehrfamilienhaus: Die Mieter hatten ihre Wohnungen bis 2015 mit Elektro-Einzelöfen und Boilern selbst versorgt und den Strom direkt bezahlt; eine Umlage von Heizkosten war in den Mietverträgen nicht vereinbart. Nach der Umstellung auf eine zentrale Anlage im gewerblichen Wärmecontracting verlangte die Vermieterin Vorauszahlungen und Nachforderungen. Der BGH stellte klar: § 556c BGB setzt voraus, dass die Mieter die Wärmekosten schon vor der Umstellung als Betriebskosten getragen haben. Eine entsprechende Anwendung auf Selbstversorger scheidet aus, weil der Gesetzgeber bewusst nur diesen Regelfall geregelt hat. Die Berufungsurteile wurden aufgehoben und zurückverwiesen.

„Seit Mai lautet die erste Frage nicht mehr, ob ein Contracting-Angebot kostenneutral ist, sondern ob überhaupt eine Umlagegrundlage besteht“, sagt Cengiz Seker, Geschäftsführer der Green Contracting GmbH. „Wer für einen Bestand mit Etagenheizungen eine Vergleichsrechnung nach der Wärmelieferverordnung aufstellt, ohne vorher die Mietverträge zu prüfen, rechnet unter Umständen ins Leere.“

Für die Praxis ergibt sich daraus eine neue Prüfreihenfolge:

1. Anwendungsbereich: Wurde bisher zentral versorgt und wurden die Wärmekosten als Betriebskosten umgelegt? Wärme und Warmwasser sind getrennt zu betrachten – ein Durchlauferhitzer auf Mieterkosten schließt die Umlage für diesen Teil aus.
2. Effizienz: Die Wärme muss mit verbesserter Effizienz aus einer neuen Anlage des Contractors oder aus einem Wärmenetz kommen.
3. Kostenneutralität: Die Wärmelieferkosten dürfen die bisherigen Betriebskosten der Eigenversorgung nicht übersteigen (Nachweis nach der WärmeLV).
4. Ankündigung: Die Umstellung ist spätestens drei Monate vorher in Textform anzukündigen (§ 11 WärmeLV).

Fehlt die Umlagegrundlage, bleibt die Umstellung möglich, wird aber zur Vereinbarungsfrage: über eine Nachtragsvereinbarung mit den Mietern, über neue Mietverträge bei Neuvermietung oder als Kalkulation ohne Umlage. Die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB steht beim Energieliefer-Contracting in der Regel nicht offen, weil der Contractor investiert und nicht der Eigentümer. „Eine Umstellung kann sich auch ohne Umlage rechnen – über die vermiedene Ersatzinvestition und das ausgelagerte Betriebsrisiko. Sie gehört dann aber in die Objektkalkulation und nicht in die Nebenkostenabrechnung“, so Seker. Beim Ankauf von Beständen mit Einzelheizungen gehört die Frage nach der Umlagegrundlage deshalb in jede Due-Diligence-Prüfung.

Service: Eine ausführliche Einordnung des Urteils mit Fallgruppen-Tabelle sowie einen kostenlosen Rechner zur Kostenneutralität bietet Green Contracting im Beitrag § 556c BGB. Der Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.