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Kostenneutralität-Rechner: Kostenvergleich nach § 556c BGB und WärmeLV
Mit dem Kostenneutralität-Rechner prüfen Sie in wenigen Minuten, ob die Umstellung von der Eigenversorgung auf gewerbliche Wärmelieferung den Kostenvergleich nach § 556c BGB und § 9 WärmeLV besteht. Der Rechner stellt die Referenzkosten Ihrer bisherigen Heizung den Kosten des Contracting-Angebots gegenüber und zeigt die Differenz je Jahr und je Wohneinheit – ein WärmeLV-Rechner für Vermieter, Hausverwaltungen und Wohnungsunternehmen, bevor die Umstellung angekündigt wird.
Kostenneutralitäts-Rechner: Ist Ihr Contracting nach § 556c BGB umlagefähig?
Der Rechner stellt die Referenzkosten Ihrer bisherigen Eigenversorgung nach § 9 WärmeLV den künftigen Wärmelieferkosten gegenüber. Übersteigt das Angebot die Referenz, ist die Umlage auf Wohnraummieter im Bestand gesperrt.
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Ihr Bestand heute
Durchschnitt der letzten drei Abrechnungszeiträume vor der Umstellungsankündigung (§ 9 Abs. 1 WärmeLV).
Einheit des Verbrauchs
Gasrechnungen weisen kWh Brennwert aus, die anerkannten Nutzungsgrade beziehen sich auf den Heizwert. Deshalb rechnet der Rechner bei Gas × 0,901 (DIN V 18599-1).
Preis des letzten Abrechnungszeitraums, inklusive CO₂-Kosten.
Wartung, Schornsteinfeger, Heizungsstrom, Messdienst – alles, was heute zusätzlich in der Heizkostenabrechnung steht.
Bezogen auf den Heizwert. Voreingestellt ist der anerkannte Pauschalwert nach § 10 WärmeLV (BMVBS 2009) für Niedertemperaturkessel 1987–1994: 85,8 %; ein gemessener Wert hat Vorrang. Aus 100 kWh Gas laut Rechnung werden so 77,3 kWh Wärme. Ab 80 % genügt nach § 556c Abs. 1 Satz 2 BGB die Verbesserung der Betriebsführung – ein Anlagenneubau ist dann nicht zwingend.
Das Contracting-Angebot
Je großzügiger die Leistung bemessen ist, desto teurer der fixe Anteil – ein häufiger Grund für gerissene Kostenneutralität.
Bezogen auf die gelieferte Nutzwärme, nicht auf die eingesetzte Endenergie.
Kostenneutralität eingehalten
Das Angebot liegt 867 € pro Jahr unter der Referenz der Eigenversorgung. Die Wärmelieferkosten sind damit dem Grunde nach als Betriebskosten umlagefähig – vorausgesetzt, Effizienzkriterium und Ankündigungsfrist sind ebenfalls erfüllt.
Referenz Eigenversorgung
36.900 €
14,9 ct/kWh Nutzwärme
Wärmelieferkosten
36.033 €
14,6 ct/kWh Nutzwärme
Differenz
-867 €
-3 € je WE und Monat
Effizienzkriterium
Betriebsführung
Nutzungsgrad ≥ 80 % (Abs. 1 S. 2)
Jahreskosten im Vergleich
Die obere Größe ist der gesetzliche Maßstab: was die Wärme im Eigenbetrieb gekostet hätte. Alles darüber trägt der Eigentümer selbst.
Warum weniger Wärme als Gas auf der Rechnung: Ihr alter Heizkessel verliert einen Teil der eingesetzten Energie. Nach den anerkannten Pauschalwerten (§ 10 WärmeLV, BMVBS 2009) kommen bei typischen Niedertemperaturkesseln im Mehrfamilienhaus nur etwa 75–79 % der Gasmenge auf der Rechnung (kWh, Brennwert) als Wärme im Haus an.
Ergebnis als PDF-Report
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Wärmelieferung im Mietshaus
Umlage nach § 556c BGB, Kostenneutralität, WEG und Heizungsmiete
Das bekommen Sie
- 5 Kapitel aus dem Kesselhaus-Podcast als Lese-Report
- Alle Kennzahlen mit Rechenbeispiel aus dem Podcast
- Checkliste „Was Sie morgen prüfen sollten“ in jedem Kapitel
- Direktlinks zu den kostenlosen Rechnern
Inhalt
- 01§ 556c BGB: Kostenneutralität richtig rechnen
- 02Kostenneutralität § 556c BGB: Der Rechner im Praxistest
- 03Contracting Wohnungswirtschaft: Umlage nach § 556c BGB
- 04Heizung mieten: Nachteile und Umlage auf Mieter
So funktioniert der Kostenneutralitäts-Rechner
Der Kostenneutralitäts-Rechner hat zwei Eingabeblöcke: die Daten Ihres Bestands, aus denen die Referenzkosten entstehen, und das Preisblatt des Contracting-Angebots. Das Ergebnis erscheint als Ampel mit Kennzahlen und einem Balkenvergleich der Jahreskosten.
- Endenergieverbrauch (kWh/a)
- Brennstoffeinsatz der bisherigen Anlage als Durchschnitt der letzten drei Abrechnungszeiträume vor der Umstellungsankündigung. Er stammt aus Heizkosten- oder Brennstoffabrechnungen.
- Brennstoffpreis (ct/kWh)
- Preis je Kilowattstunde Brennstoff im letzten Abrechnungszeitraum, einschließlich CO₂-Kosten.
- Übrige Betriebskosten der Wärmeversorgung (€/a)
- Alle weiteren Kosten, die heute in der Heizkostenabrechnung stehen: Wartung, Schornsteinfeger, Heizungsstrom, Messdienst.
- Jahresnutzungsgrad der Altanlage (%)
- Verhältnis von erzeugter Nutzwärme zu eingesetzter Endenergie, bezogen auf den Heizwert. Voreingestellt ist der anerkannte Pauschalwert nach § 10 WärmeLV (BMVBS 2009) für Niedertemperaturkessel 1987–1994: 85,8 %; ein gemessener Wert hat Vorrang. Weil die Gasrechnung kWh Brennwert ausweist, rechnet der Rechner bei Gas zusätzlich × 0,901. Der Nutzungsgrad dient zwei Zwecken: der Umrechnung auf Nutzwärme und der Frage, ob die 80-%-Regel des § 556c Abs. 1 Satz 2 BGB greift.
- Wohneinheiten
- Nur für die Umrechnung der Differenz auf Euro je Wohneinheit und Monat.
- Grundpreis, Anschlussleistung, Arbeitspreis, Messpreis
- Die Preisbestandteile des Angebots. Der Arbeitspreis bezieht sich auf die gelieferte Nutzwärme, nicht auf die Endenergie.
Die Formel: so rechnet der Kostenneutralitäts-Rechner
Der Kostenneutralitäts-Rechner folgt der Logik des § 9 WärmeLV: Was hätte die Wärme im Eigenbetrieb gekostet – und was kostet dieselbe Wärmemenge künftig beim Contractor?
| Größe | Rechenweg |
|---|---|
| Referenzkosten | Endenergieverbrauch × Brennstoffpreis + übrige Betriebskosten |
| Nutzwärme | Endenergieverbrauch × Jahresnutzungsgrad der Altanlage (Heizwert); bei Gas-kWh (Brennwert) zusätzlich × 0,901 |
| Wärmelieferkosten | Grundpreis × Anschlussleistung + Nutzwärme × Arbeitspreis + Messpreis |
| Differenz | Wärmelieferkosten − Referenzkosten (≤ 0 € = kostenneutral) |
| Je Wohneinheit und Monat | Differenz ÷ Wohneinheiten ÷ 12 |
| Effizienzweiche | Jahresnutzungsgrad ≥ 80 % → Verbesserung der Betriebsführung kann genügen |
Warum weniger Wärme als Gas auf der Rechnung? Ihr alter Heizkessel verliert einen Teil der eingesetzten Energie. Nach den anerkannten Pauschalwerten (§ 10 WärmeLV, BMVBS 2009) kommen bei typischen Niedertemperaturkesseln im Mehrfamilienhaus nur etwa 75–79 % der Gasmenge auf der Rechnung (kWh, Brennwert) als Wärme im Haus an – beim Standardwert 0,901 × 85,8 % = 77,3 kWh je 100 kWh Gas. Nur diese Wärme stellt der Contractor künftig in Rechnung. Die Kennzahlen zeigen beide Kostenblöcke deshalb zusätzlich je kWh Nutzwärme. Einsparungen durch einen hydraulischen Abgleich (zusätzlich ca. 5–8 %, Schätzung, Optimus/ITG) zählen im Kostenvergleich nicht.
Beispielrechnung mit dem Kostenneutralitäts-Rechner
Annahmen (Beispielwerte)
- 24 Wohneinheiten, Gasverbrauch 320.000 kWh/a laut Rechnung (Brennwert)
- Brennstoffpreis 9,5 ct/kWh, übrige Betriebskosten 6.500 €/a
- Jahresnutzungsgrad der Altanlage 85,8 % (anerkannter Pauschalwert nach § 10 WärmeLV, Niedertemperaturkessel 1987–1994, Heizwert)
- Angebot: Grundpreis 55 €/kW·a bei 180 kW, Arbeitspreis 10,2 ct/kWh, Messpreis 900 €/a
Rechenschritte
- Referenzkosten: 320.000 kWh × 0,095 € + 6.500 € = 36.900 €
- Nutzwärme: 320.000 kWh × 0,901 × 85,8 % = 247.379 kWh
- Wärmelieferkosten: 9.900 € + 247.379 kWh × 0,102 € + 900 € = 36.033 €
- Differenz: 36.033 € − 36.900 € = −867 € → kostenneutral
- Je kWh Nutzwärme: Referenz 14,9 ct, Wärmelieferung 14,6 ct
Das Angebot besteht den Kostenvergleich knapp. Weil der Jahresnutzungsgrad nach dem Pauschalwert bei 85,8 % und damit über 80 % liegt, kann nach § 556c Abs. 1 Satz 2 BGB auch eine verbesserte Betriebsführung genügen; ein gemessener Wert unter 80 % würde eine neu errichtete Anlage oder ein Wärmenetz verlangen. Schon 10 kW mehr Anschlussleistung (550 € mehr Grundpreis) würden knapp zwei Drittel des Puffers aufzehren. Es handelt sich um die Voreinstellungen des Rechners – Beispielwerte, keine Marktpreise.
So interpretieren Sie das Ergebnis
Grün heißt: Die Wärmelieferkosten liegen auf oder unter der Referenz. Das ist eine notwendige, aber keine hinreichende Bedingung – zusätzlich müssen die Effizienzverbesserung und die ordnungsgemäße Ankündigung vorliegen.
Rot heißt: In dieser Form dürfen die Wärmelieferkosten Wohnraummietern nicht als Betriebskosten auferlegt werden. Der Vertrag mit dem Contractor bleibt wirksam, die Mehrkosten trägt der Vermieter. Die wichtigsten Stellschrauben sind Grundpreis und Anschlussleistung; der Rechner zeigt, wie viel Spielraum fehlt.
Die Kachel „Effizienzkriterium“ zeigt, welcher Weg in Betracht kommt: Unter 80 % Jahresnutzungsgrad braucht es eine neue Anlage oder den Anschluss an ein Wärmenetz, ab 80 % kann die Verbesserung der Betriebsführung genügen.
Knappe Ergebnisse sind riskant. Die verbindliche Vergleichsrechnung nutzt die geprüften Abrechnungsdaten. Liegt Ihr Puffer bei wenigen hundert Euro, sollten Verbrauch, Nutzungsgrad und Betriebskosten belegt sein, bevor die Ankündigung verschickt wird.
Seit dem Urteil des BGH vom 20.05.2026 (VIII ZR 46/25 und 47/25) gilt außerdem: Haben die Mieter ihre Wärme bisher selbst erzeugt, etwa über Etagenheizungen, greift § 556c BGB nicht. Der Kostenvergleich ist dann nicht der richtige Maßstab.
Häufige Fehler bei der Eingabe
- Den Arbeitspreis auf die Endenergie statt auf die Nutzwärme anwenden – das Angebot erscheint dann zu teuer.
- Den Nutzungsgrad der Altanlage zu niedrig schätzen: Das verringert die rechnerische Nutzwärme und lässt das Angebot günstiger erscheinen, als es ist.
- Umgekehrt die kWh der Gasrechnung (Brennwert) direkt mit einem heizwertbezogenen Nutzungsgrad multiplizieren: Ohne den Faktor 0,901 wird die Wärmemenge rund 11 % zu hoch angesetzt und das Angebot erscheint zu teuer.
- Nur ein Abrechnungsjahr statt des Dreijahresdurchschnitts verwenden.
- Übrige Betriebskosten unvollständig erfassen (Wartung, Schornsteinfeger, Heizungsstrom).
- Die Anschlussleistung großzügig ansetzen – überdimensionierte Leistung ist ein häufiger Grund für verfehlte Kostenneutralität.
Rechtsgrundlage
§ 556c Abs. 1 BGB: Stellt der Vermieter von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten um, hat der Mieter die Kosten als Betriebskosten zu tragen, wenn die Wärme mit verbesserter Effizienz aus einer neu errichteten Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung nicht übersteigen. Beträgt der Jahresnutzungsgrad der Bestandsanlage mindestens 80 Prozent, kann sich der Wärmelieferant auf die Verbesserung der Betriebsführung beschränken.
Den Kostenvergleich regelt § 9 WärmeLV. Die Umstellung ist dem Mieter spätestens drei Monate vorher in Textform anzukündigen (§ 11 WärmeLV).
Der BGH hat am 20.05.2026 (VIII ZR 46/25 und 47/25) entschieden, dass § 556c BGB nicht greift, wenn die Mieter zuvor selbst versorgt haben. Die Vorschrift betrifft Wohnraummietverhältnisse; bei Gewerbemiete gilt, was der Mietvertrag regelt.
Überschlägige Orientierung ohne Gewähr; ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung.
Häufige Fragen zum Kostenneutralitäts-Rechner
Was bedeutet Kostenneutralität nach § 556c BGB?
Die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung dürfen die Betriebskosten der bisherigen Eigenversorgung für Wärme und Warmwasser nicht übersteigen. Nur dann – und bei verbesserter Effizienz – dürfen sie auf Wohnraummieter umgelegt werden.
Welche Kosten gehören in die Referenzkosten?
Nach § 9 WärmeLV der durchschnittliche Endenergieverbrauch der letzten drei Abrechnungszeiträume, bewertet mit dem Brennstoffpreis, sowie die übrigen Betriebskosten der Wärmeversorgung wie Wartung, Schornsteinfeger oder Heizungsstrom.
Was passiert, wenn die Kostenneutralität verfehlt wird?
Dann dürfen die Wärmelieferkosten nicht als Betriebskosten auf Wohnraummieter umgelegt werden. Der Vertrag mit dem Contractor bleibt davon unberührt, die Mehrkosten trägt der Vermieter. Der Kostenvergleich gehört deshalb vor die Vertragsunterzeichnung.
Was besagt die 80-Prozent-Regel?
Hat die bisherige Anlage einen Jahresnutzungsgrad von mindestens 80 %, genügt nach § 556c Abs. 1 Satz 2 BGB eine Verbesserung der Betriebsführung. Darunter muss die Wärme aus einer neu errichteten Anlage oder einem Wärmenetz kommen.
Gilt § 556c BGB auch bei Etagenheizungen?
Nein. Nach dem Urteil des BGH vom 20.05.2026 (VIII ZR 46/25 und 47/25) greift § 556c BGB nicht, wenn die Mieter ihre Wärme bisher selbst erzeugt haben, etwa über Etagenheizungen.
Wie früh muss die Umstellung angekündigt werden?
Spätestens drei Monate vor der Umstellung in Textform (§ 11 WärmeLV). Die Ankündigung muss unter anderem den Kostenvergleich enthalten.
Weiterlesen im Wissensbereich
- § 556c BGB
Umlagefähigkeit von Contracting im Detail, mit Prüfschema.
- Wärmelieferverordnung (WärmeLV)
Kostenvergleich, Ankündigung und Vertragsinhalte.
- Contracting im Mietrecht
Was Vermieter bei der Umstellung beachten müssen.
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