Vermieter · WEG · Gewerbe · Stand 28.09.2026

    Ölheizung im Mehrfamilienhaus ersetzen

    Heizöl kostet 82 Prozent mehr als vor einem Jahr. Im Mehrfamilienhaus landet das bei den Mietern als Nachzahlung und beim Vermieter als CO₂-Kostenanteil. So kommen Vermieter, Eigentümergemeinschaften und Unternehmen aus dem Öl, ohne selbst in eine neue Heizung zu investieren.

    Angebot für mein Haus berechnenKosten Öl gegen Wärmepumpe
    169,74 €
    je 100 Liter Heizöl am 28.09.2026
    +82 %
    gegenüber dem Vorjahr (93,09 €)
    +77 %
    seit Kriegsbeginn (23.02.2026: 95,79 €)
    170,95 €
    Jahreshoch am 21.09.2026

    Das Wichtigste in Kürze

    • Eine Pflicht, die funktionierende Ölheizung zu tauschen, gibt es nicht. Teurer wird das Öl für Vermieter trotzdem.
    • Die meisten Ölkessel sind 20 bis 30 Jahre alt. Eine neue Heizung für ein Mehrfamilienhaus kostet schnell 45.000 Euro. Im WärmeAbo trägt Green Contracting diese Investition.
    • Den CO₂-Preis teilen sich Vermieter und Mieter nach dem CO₂-Ausstoß des Gebäudes. Bei unsanierten Häusern mit Ölheizung trägt der Vermieter oft mehr als die Hälfte.
    • Mit Wärme-Contracting investiert der Wärmelieferant. Die Mieter zahlen die Wärme als Betriebskosten, wenn § 556c BGB erfüllt ist. Hohe Ölpreise im letzten Abrechnungszeitraum erleichtern den vorgeschriebenen Kostenvergleich.
    • Eine WEG beschließt den Umstieg auf Wärmelieferung in der Regel mit einfacher Mehrheit, ohne Sonderumlage.

    Was der Ölpreis-Schock für Vermieter bedeutet

    Die Heizkosten zahlen zunächst die Mieter über die Betriebskosten. Bei 169,74 € statt 93,09 € je 100 Liter kommt die nächste Abrechnung mit hohen Nachzahlungen. Das belastet das Mietverhältnis und erhöht das Risiko von Zahlungsausfällen. Für den Vermieter direkt teuer sind zwei Dinge:

    1. Der CO₂-Kostenanteil

    Seit 2023 teilen sich Vermieter und Mieter in Wohngebäuden den CO₂-Preis nach einem zehnstufigen Modell (CO2KostAufG). Maßgeblich ist der CO₂-Ausstoß je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr: Unter 12 kg trägt der Mieter alles, ab 52 kg der Vermieter 95 Prozent. Ein unsaniertes Haus mit Ölheizung liegt schnell bei 35 bis 45 kg je Quadratmeter und damit bei einem Vermieteranteil von 50 bis 70 Prozent. Ihre eigene Stufe zeigt der CO₂-Stufenrechner. Mit einer Wärmepumpe fällt der CO₂-Preis auf den Brennstoff weg.

    2. Neue Regeln für neue Öl- und Gasheizungen

    Wer jetzt noch einen neuen Ölkessel einbaut, soll nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz ab 2028 die Hälfte von CO₂-Preis und Netzentgelten und ab 2029 die Mehrkosten der vorgeschriebenen Bio-Brennstoffe tragen (Bio-Treppe: 10 Prozent ab 2029 bis 60 Prozent ab 2040). Ein neuer Ölkessel im vermieteten Haus wird damit zur Kostenfalle für den Eigentümer. Details auf der Seite Ölheizung: Verbot und neues Heizungsgesetz.

    3. Die Ersatzinvestition, die ohnehin kommt

    Der größte Posten steht auf keiner Heizkostenabrechnung: Ein 20 bis 30 Jahre alter Ölkessel muss in absehbarer Zeit ersetzt werden, und diese Investition trägt der Eigentümer allein. Im Mehrfamilienhaus sind schnell 45.000 Euro fällig, verteilt auf 15 Jahre rund 3.000 Euro im Jahr. Mit Wärme-Contracting entfällt sie: Green Contracting kauft, baut und betreibt die neue Wärmepumpe. Am Ende der Laufzeit übernehmen Sie die Anlage zum Restwert oder wir bauen sie zurück. Den Vergleich mit Ihren Zahlen rechnet der Kostenvergleich Öl gegen WärmeAbo.

    Wärmepumpe ohne Investition: Wärme-Contracting nach § 556c BGB

    Beim Wärme-Contracting baut, finanziert und betreibt ein Wärmelieferant die neue Anlage. Der Vermieter kauft keine Heizung, sondern Wärme. Die Mieter zahlen die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, wenn drei Bedingungen erfüllt sind (§ 556c BGB, Wärmelieferverordnung):

    1. Die Wärme wird mit verbesserter Effizienz geliefert, zum Beispiel aus einer neuen Wärmepumpe.
    2. Die Wärmelieferung kostet die Mieter nicht mehr als die bisherige Eigenversorgung (Kostenneutralität). Dafür wird der Durchschnittsverbrauch der letzten drei Abrechnungszeiträume mit dem Brennstoffpreis des letzten Abrechnungszeitraums bewertet.
    3. Der Vermieter kündigt die Umstellung spätestens drei Monate vorher in Textform an.

    Warum der Ölschock die Umlage erleichtert

    Die Kostenneutralität vergleicht mit dem Brennstoffpreis des letzten Abrechnungszeitraums. Hat das Haus im Ölschock-Jahr 2026 teuer nachgetankt, liegt die Messlatte für die Wärmelieferung höher als in Jahren mit billigem Öl. Ob die Rechnung für Ihr Haus aufgeht, prüfen wir bei der Begehung. Die Regeln im Detail: Umlagefähigkeit von Contracting.

    Das Green WärmeAbo nach Heizölverbrauch

    Welches Paket passt, bestimmt der Wärmebedarf. Die Tabelle rechnet ihn auf den Heizölverbrauch um, den Sie aus Ihren Tankrechnungen kennen (1 Liter Heizöl ergibt im alten Kessel rund 8,58 kWh Wärme).

    Pakete des Green WärmeAbo, Preise brutto
    PaketHeizöl bisher (ca. l/Jahr)Grundpreis/MonatArbeitspreis
    WärmeAbo Haus S4.200 – 5.600260,61 €15,35 ct/kWh
    WärmeAbo Haus M5.600 – 8.400296,31 €15,35 ct/kWh
    WärmeAbo Haus L8.400 – 12.600320,11 €15,35 ct/kWh
    WärmeAbo Wohnanlage S12.600 – 16.800343,91 €14,16 ct/kWh
    WärmeAbo Wohnanlage M16.800 – 21.000355,81 €14,16 ct/kWh
    WärmeAbo Wohnanlage L21.000 – 25.200415,31 €14,16 ct/kWh
    WärmeAbo Quartier S25.200 – 29.400474,81 €14,16 ct/kWh
    WärmeAbo Quartier M29.400 – 33.600593,81 €14,16 ct/kWh
    WärmeAbo Quartier L33.600 – 37.800653,31 €14,16 ct/kWh

    Grundpreis 10 Jahre fest, Arbeitspreis nach Preisklausel (60 % Wärmepumpenstrom-Index, 40 % Wärmepreisindex). Strom, Wartung, Reparatur und Fernüberwachung inklusive. Über rund 37.800 Litern Einzelangebot. Preise unter Vorbehalt der kostenlosen Begehung.

    Ölheizung in der WEG ersetzen

    In der Eigentümergemeinschaft scheitert der Heizungstausch oft an der Sonderumlage: Eine neue Heizung für ein größeres Haus kostet schnell einen sechsstelligen Betrag. Mit Wärme-Contracting entfällt sie. Green Contracting investiert in die Wärmepumpe, die Gemeinschaft bezahlt Grundpreis und gelieferte Wärme über das Hausgeld.

    Seit der WEG-Reform 2020 genügt für den Wechsel auf Wärmelieferung in der Regel die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Damit der Beschluss trägt, braucht die Versammlung eine nachvollziehbare Vorlage: bisherige Kosten, Angebot, Laufzeit, Vertragsende. Die erstellen wir nach der kostenlosen Begehung für Ihre Verwaltung. Mehrheiten und Urteile erklärt der Ratgeber Wärmecontracting in der WEG, das Angebot für Verwaltungen steht unter WEG und Hausverwaltung.

    Gewerbe, Hotel und Pflege

    Für gewerblich genutzte Gebäude ist der Ölpreis ein Kostenrisiko in der Kalkulation. Contracting macht daraus einen planbaren Preis je Kilowattstunde, ohne Kapital zu binden. Bei Geschäftsräumen gelten die Umlageregeln des § 556c BGB entsprechend, lassen sich aber vertraglich anders regeln (§ 578 BGB). Mehr unter Contracting für Gewerbe, Hotels und Pflegeheime.

    Für Ihr Haus

    Paket, Preis und Kostenvergleich in zwei Minuten

    Heizölverbrauch und Wohneinheiten eingeben, Angebot per E-Mail erhalten. Die Begehung ist kostenlos, auch der Kostenvergleich für die Mieter.

    WärmeAbo-Angebot berechnenBegehung anfragen

    Sie verwalten mehrere Häuser mit Ölheizung? Sprechen Sie mit uns.

    Häufige Fragen von Vermietern und WEG

    Muss ich als Vermieter die Ölheizung austauschen?

    Nein, eine Austauschpflicht für funktionierende Anlagen gibt es nicht. Vermieter tragen aber schon heute je nach CO₂-Ausstoß des Gebäudes einen Teil des CO₂-Preises, bei schlecht gedämmten Häusern mit Ölheizung den größten Teil (CO2KostAufG). Wer eine neue Öl- oder Gasheizung einbaut, soll nach dem GModG ab 2028 zusätzlich die Hälfte von CO₂-Preis und Netzentgelten und ab 2029 die Mehrkosten der Bio-Brennstoffe tragen.

    Kann ich die Kosten einer Wärmepumpe auf die Mieter umlegen?

    Ja, auf zwei Wegen. Kaufen Sie selbst, ist eine Modernisierungsumlage möglich. Beim Wärme-Contracting zahlen die Mieter die Wärmelieferung als Betriebskosten, wenn die Bedingungen des § 556c BGB und der Wärmelieferverordnung erfüllt sind: verbesserte Effizienz, Kostenneutralität gegenüber der bisherigen Versorgung und Ankündigung drei Monate vorher. Für die Kostenneutralität wird der bisherige Durchschnittsverbrauch mit dem Brennstoffpreis des letzten Abrechnungszeitraums bewertet.

    Wie beschließt eine WEG den Umstieg von Öl auf Wärmepumpe?

    Seit der WEG-Reform 2020 genügt in der Regel die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Mit Wärme-Contracting braucht es keine Sonderumlage: Green Contracting investiert in die Anlage, die Gemeinschaft bezahlt die gelieferte Wärme. Wichtig ist eine gute Beschlussvorlage mit Kostenvergleich; die liefern wir nach der kostenlosen Begehung.

    Funktioniert eine Wärmepumpe im Altbau mit Heizkörpern?

    Häufig ja. Entscheidend ist die Vorlauftemperatur an kalten Tagen: Reichen bis etwa 55 °C, arbeitet eine Luft-Wasser-Wärmepumpe wirtschaftlich. Ein hydraulischer Abgleich und einzelne größere Heizkörper helfen. Unser WärmeAbo ist genau für Bestandsgebäude mit Zentralheizung und Vorlauf bis 55 °C ausgelegt; ob es passt, klärt die kostenlose Begehung.

    Welche Förderung gibt es für den Austausch der Ölheizung?

    Die KfW-Heizungsförderung (Programm 458 für Privatpersonen, 459 für Unternehmen und Contractoren) gibt eine Grundförderung von 30 Prozent; mit Boni sind je Wohneinheit bis zu 70 Prozent möglich, für Selbstnutzer mit geringem Einkommen bis zu 80 Prozent. Förderfähig sind für die erste Wohneinheit höchstens 28.000 Euro. Der Antrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Im WärmeAbo beantragt Green Contracting die Förderung selbst.

    Ist die Ölheizung verboten?

    Nein. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), in Kraft seit 29. Juli 2026, ist die 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen entfallen, und das geplante Betriebsverbot für Öl- und Gasheizungen ab 2045 wurde gestrichen. Eine funktionierende Ölheizung darf weiterlaufen. Neu eingebaute Öl- und Gasheizungen müssen aber ab 2029 steigende Anteile klimaneutraler Brennstoffe nutzen (Bio-Treppe).

    Was passiert mit dem Öltank?

    Der Tank wird bei einem Umstieg auf die Wärmepumpe nicht mehr gebraucht. Restöl wird abgepumpt oder verbraucht, danach wird der Tank gereinigt und entsorgt oder stillgelegt. Im WärmeAbo sind Rückbau und Entsorgung des Altkessels Sache des Eigentümers; ob der alte Kessel als Reserve stehen bleibt und was mit dem Tank passiert, klären wir bei der kostenlosen Begehung.

    Quellen

    Stand 4. Oktober 2026, Heizölpreise wöchentlich aktualisiert. Rechtliche Hinweise sind allgemeine Informationen und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.