Fernwärme zu teuer? Die Alternative für Mehrfamilienhaus, WEG und Gewerbe

Fernwärme-Preis-Benchmark 2026: So stark sind die Preise gestiegen

Für den Benchmark nutzen wir die Preistransparenzplattform Fernwärme, auf der rund 700 Teilnetze ihre Preise für Standardfälle melden, sowie den Verbraucherpreisindex von Destatis. Alle Werte sind Mischpreise inklusive Grund-, Leistungs- und Messpreis für einen typischen Mehrfamilienhaus-Anschluss mit 160 kW und 288.000 kWh im Jahr, brutto.

Verbraucherpreisindex Fernwärme (2020 = 100)

Auf Verbraucherebene erreichte der Index seinen Höchststand erst im September 2024 (183,2). Viele Preisgleitklauseln geben Kostensteigerungen mit ein bis zwei Jahren Verzug weiter. 2025 lag der Index 77 Prozent über 2021.

Jahresdurchschnitte aus Monatswerten, 2026 = Januar bis Juli. Quelle: Destatis, Tabelle 61241-17 (28.08.2026).

Die Spanne zwischen den Netzen: Faktor 5

Fernwärme hat keinen einheitlichen Preis. Über 610 Netze mit Preisangabe reicht der Mischpreis im Abnahmefall Mehrfamilienhaus von 7,88 bis 38,87 ct/kWh. Das mittlere Netz (Median) liegt bei 16,98 ct/kWh, jedes zehnte Netz über 21,11 ct. 14,8 Prozent der Netze verlangen 20 ct/kWh oder mehr. Die teuren Netze sind fast ausnahmslos kleine Netze unter 5 MW; Netze mit mehr als 30 Prozent Wärmeverlust kosteten laut vzbv im Median 22 ct/kWh.

Fernwärmepreise der Großstädte 2026

Hauptnetz der Stadt, Abnahmefall Mehrfamilienhaus, brutto. Quelle: Rohdaten der Preistransparenzplattform, Tabelle zum Stichtag 01.08.2026, eigene Auswertung. Zwischen Düsseldorf und Berlin liegen rund 4,7 ct/kWh – bei 200.000 kWh im Jahr sind das über 9.000 Euro.

Dokumentierte Preissprünge 2020 bis 2023

Heizkosten im Vergleich: Fernwärme ist die teuerste Heizart

Heizspiegel 2026, Wohnung mit 70 m² im Mehrfamilienhaus, Abrechnungsjahr 2025, inklusive Heiznebenkosten, ohne Investition.

Quelle: co2online, Heizspiegel 2026 (22.09.2026).

Warum ist Fernwärme so teuer?

1. Der Brennstoff ist meist noch Erdgas

Auf der Preistransparenzplattform ist Erdgas bei 53 Prozent der Netze der Hauptenergieträger, Kohle bei 17 Prozent. Als klimafreundlich gelten 29 Prozent der Netze. Steigt der Gaspreis, steigt die Fernwärme mit. Netze mit Gas als Hauptenergieträger kosteten im April 2023 netto 176 €/MWh, Netze mit Müllverbrennung 122 €/MWh (AGFW).

2. Preisgleitklauseln hängen an Börsenindizes

Die meisten Verträge passen den Arbeitspreis über eine Formel an. Ist sie an den Börsen-Gasindex EGIX gekoppelt, lief die Gaskrise fast ungebremst durch: Der EGIX erreichte im September 2022 fast das 15-Fache des Werts von Januar 2021, die amtlichen Gasindizes von Destatis stiegen höchstens halb so stark (vzbv). Weil 61 Prozent der Versorger nur jährlich anpassen, kamen die Erhöhungen zeitversetzt an.

3. Kein Wettbewerb im Netz

Ein Wärmenetz hat einen Betreiber. Einen Anspruch, Wärme eines anderen Anbieters durch das Netz zu leiten, gibt es nicht. Der Präsident des Bundeskartellamts nennt die Versorger „Monopolisten in ihrem Gebiet“. Eine eigene Preisaufsicht wie bei Strom und Gas fehlt bisher.

4. Grundpreis für Leistung, die oft keiner braucht

15 bis 25 Prozent des Preises sind Grund- oder Leistungspreis für die bestellte Anschlussleistung. Nach Dämmung, Fenstertausch oder Heizungsoptimierung ist diese Leistung häufig zu hoch – bezahlt wird sie trotzdem.

5. Netzverluste zahlt der Kunde

Wärme, die auf dem Weg durchs Netz verloren geht, steckt im Preis. Netze mit mehr als 30 Prozent Verlust lagen laut vzbv-Auswertung im Median bei 22 ct/kWh, Netze mit geringeren Verlusten bei 17 bis 18 ct. Versorger müssen ihre Netzverluste nach § 1a AVBFernwärmeV veröffentlichen.

Fernwärme zu teuer – was tun? Sechs Hebel vor dem Ausstieg

1. Abrechnung prüfen. Stimmen Verbrauch, Zählerstände, Preisstufen und Anschlussleistung? Werden CO₂-Kosten und Emissionsfaktor ausgewiesen, wie es das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz verlangt?
2. Preisklausel prüfen. Der Versorger muss Klausel, Indizes und Preisblätter veröffentlichen (§ 1a AVBFernwärmeV). Bildet sie Kosten- und Marktelement angemessen ab, und ist der Brennstoffkostenanteil ausgewiesen (§ 24 Abs. 4)?
3. Schriftlich widersprechen und unter Vorbehalt zahlen. Die Zahlung einfach einzustellen ist riskant: Dann drohen Liefersperre und Kündigung. Einen Muster-Widerspruch bietet die Verbraucherzentrale Schleswig-Holstein an.
4. Anschlussleistung reduzieren. Einmal jährlich um bis zu 50 Prozent, ohne Begründung, mit vier Wochen Frist zum Monatsende (§ 3 Abs. 1). Vorher die tatsächliche Heizlast bestimmen lassen.
5. Sammelklagen und Kartellamt im Blick behalten. Kunden von E.ON, HanseWerk Natur, Avacon Natur und den Neubrandenburger Stadtwerken sind von laufenden Verbandsklagen betroffen (siehe Urteile und Verfahren).
6. Ausstieg durchrechnen. Wenn Ihr Mischpreis deutlich über 14 ct/kWh liegt, lohnt der Vergleich mit einer Wärmepumpe fast immer. Der Ausstiegs-Check zeigt es in einer Minute.

Fernwärme kündigen: Laufzeit, Fristen, Sonderkündigung

Fernwärmeverträge sind lang, aber nicht unkündbar. Die AVBFernwärmeV kennt drei Wege, sich ganz oder teilweise zu lösen.

Was in das Kündigungsschreiben gehört

Formulierungshilfe, keine Rechtsberatung. Bei Verträgen mit abweichenden Bedingungen (zum Beispiel Industrieverträge nach § 1 Abs. 2 AVBFernwärmeV) die konkreten Regeln prüfen lassen.

Alle Gesetze, Urteile und Verfahren zur Fernwärme (Stand 2026)

Die wichtigste Regel für Fernwärmekunden ist die Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVBFernwärmeV) in der Fassung vom 13. Juli 2022. Eine Reform ist seit Jahren angekündigt; der Entwurf von 2024 ist gescheitert. Seit dem 26. August 2026 liegen Eckpunkte für ein neues Wärmenetzgesetz vor.

Wichtige Urteile

• BGH, VIII ZR 295/20 · 06.04.2022

  Preisklauseln für Arbeits- und Grundpreis werden getrennt geprüft. Eine unwirksame Klausel darf der Versorger im laufenden Vertrag einseitig für die Zukunft ersetzen.

• BGH, VIII ZR 249/22 und 263/22 · 27.09.2023

  Versorger dürfen und müssen unter Umständen unwirksame Klauseln anpassen; dabei haben sie Gestaltungsspielraum. Die Berliner Klausel ab Mai 2019 wurde als wirksam bestätigt.

• BGH, VIII ZR 176/21 · 25.09.2024

  Dreijahreslösung fortentwickelt: Auch ein Widerspruch muss innerhalb weiterer drei Jahre bekräftigt werden.

• BGH, VIII ZR 46/25 und 47/25 · 20.05.2026

  § 556c BGB gilt nicht, wenn Mieter vorher keine Heizkosten als Betriebskosten getragen haben.

• EuGH, C-900/24 · 24.09.2026

  Die Dreijahreslösung ist für Verbraucherverträge mit der EU-Klauselrichtlinie unvereinbar; auch das einseitige Ersetzen unwirksamer Klauseln steht in Frage. Die Umsetzung durch die deutschen Gerichte steht aus.

Laufende Sammelklagen und Kartellverfahren

Verbandsklagen und das EuGH-Urteil schützen Verbraucher. Eine Eigentümergemeinschaft wird nach der Rechtsprechung des BGH wie ein Verbraucher behandelt, wenn ihr mindestens ein Verbraucher angehört. Für Wohnungsunternehmen und Gewerbe gelten diese Schutzregeln nicht unmittelbar; hier hilft vor allem die Prüfung der Klausel nach § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV.

Anschluss- und Benutzungszwang: Gilt er für Ihr Haus?

Einen Anschlusszwang gibt es nur, wenn Ihre Gemeinde ihn per Satzung beschlossen hat. Grundlage ist die Gemeindeordnung des Landes; § 109 GEG, heute im GModG, erlaubt das ausdrücklich auch zum Klimaschutz. Das Bundesverwaltungsgericht hat Klimaschutz als Grund anerkannt (BVerwG, 25.01.2006, 8 C 13.05).

• Wärmeplan ist kein Zwang: Weist die Kommune ein Wärmenetzgebiet aus, folgt daraus keine Pflicht, Fernwärme zu nutzen (§ 27 Abs. 1 WPG).
• Befreiung möglich: Satzungen müssen Ausnahmen vorsehen (ThürOVG, 4 N 70/03). Das VG Greifswald ließ 30 % Solarthermie plus Pellets genügen (2 A 96/14).
• Bestand oder Neubau: Viele Satzungen erfassen nur Neubau- oder Sanierungsgebiete. Das ergibt sich nur aus der örtlichen Satzung.
• Folge für die Förderung: Hat die Kommune den Netzanschluss per Satzung festgelegt, fördert die KfW nur noch den Netzanschluss, keine eigene Heizung.

Die Alternativen zur Fernwärme im Vergleich

Welche Lösung passt, entscheiden Heizlast, Vorlauftemperatur, Platz und Budget. Vollkosten je Kilowattstunde Nutzwärme aus dem Referenz-Mehrfamilienhaus unseres Wärmepreis-Index Q3/2026 (24 Wohnungen, 200.000 kWh im Jahr, inklusive Kapitaldienst und Wartung, brutto).

Mehr zur Technik: Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus, Hybridheizung im Bestand, Wärmepumpen-Contracting und Nahwärme, Fernwärme und Contracting im Vergleich.

Vollkostenvergleich: Fernwärme gegen Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus

Referenzobjekt: 24 Wohnungen, 1.800 m², 200.000 kWh Nutzwärme im Jahr. Fernwärme ohne Baukostenzuschuss, Wärmepumpe mit 190.000 € Investition, 20 Jahre Finanzierung zu 4 Prozent, Wartung eingerechnet. Alle Werte brutto. Rechenweg und Quellen im Wärmepreis-Index.

20-Jahres-Werte ohne Preissteigerung, nur zur Größenordnung. Fernwärmewerte: Preistransparenzplattform (gewichteter Durchschnitt 01.04.2026, Median und Berlin aus der Tabelle 01.08.2026). Übrige Werte: Wärmepreis-Index Q3/2026.

Im Referenzobjekt spart eine geförderte Wärmepumpe gegenüber durchschnittlicher Fernwärme rund 3.600 bis 7.200 Euro im Jahr, gegenüber einem Netz auf Berliner Preisniveau 6.800 bis 10.400 Euro. Wie groß der Vorteil in Ihrem Haus ist, hängt vor allem von der Jahresarbeitszahl ab – und die wiederum von der Vorlauftemperatur.

Fernwärme-Ausstiegs-Check: Wie teuer ist Ihre Fernwärme wirklich?

Tragen Sie die Werte aus Ihrer Jahresabrechnung ein. Der Check rechnet Ihren Mischpreis aus, vergleicht ihn mit dem Bundesdurchschnitt und zeigt, was eine geförderte Wärmepumpe bei gleichem Verbrauch rechnerisch kosten würde.

Raus aus der Fernwärme: Der Ausstieg in 8 Schritten

1. 1

   Vertrag und Abrechnung prüfen

   Laufzeitende, Kündigungsfristen, bestellte Anschlussleistung, Preisgleitklausel und die Preisentwicklung der letzten drei Abrechnungen zusammentragen.

2. 2

   Satzung der Gemeinde prüfen

   Klären, ob für das Grundstück ein Anschluss- und Benutzungszwang gilt und welche Befreiungen die Satzung vorsieht.

3. 3

   Machbarkeit klären

   Heizlast, nötige Vorlauftemperatur, Aufstellfläche, Schallschutz und Stromanschluss vor Ort prüfen lassen. Ergebnis: Wärmepumpe allein, Kaskade, Sole oder Hybrid mit reduzierter Fernwärme.

4. 4

   Vollkosten vergleichen

   Fernwärmekosten der nächsten Jahre gegen Investition, Förderung, Strom, Wartung und Kapitaldienst der Alternative stellen – oder gegen den Wärmepreis eines Contracting-Angebots.

5. 5

   Entscheidung herbeiführen

   In der WEG per Beschluss nach § 20 WEG, in Unternehmen nach interner Freigabe. Bei Vermietung die mietrechtliche Umlage vorab klären.

6. 6

   Förderung beantragen

   Den Förderantrag vor Auftragsvergabe stellen. Beim Contracting übernimmt der Contractor den Antrag.

7. 7

   Kündigen oder Leistung reduzieren

   Mit Angebot oder Auftrag für die erneuerbare Anlage als Beleg nach § 3 Abs. 2 AVBFernwärmeV mit zwei Monaten Frist kündigen, oder bei Hybridlösung die Anschlussleistung reduzieren. Sonst ordentlich neun Monate vor Laufzeitende.

8. 8

   Bauen, umschalten, Übergabestation zurückbauen

   Neue Anlage installieren und in Betrieb nehmen, erst danach die Fernwärme abmelden. Rückbau der Übergabestation mit dem Versorger abstimmen.

Die Dauer hängt vor allem an Lieferzeiten, Stromanschluss und Beschlussfassung. Rechnen Sie bei einem Mehrfamilienhaus mit sechs bis zwölf Monaten vom ersten Gespräch bis zur Umschaltung.

Fernwärme in der Eigentümergemeinschaft (WEG): So gelingt der Ausstieg

• Vertragspartner ist bei zentraler Versorgung die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch die Verwaltung.
• Beschluss: Der Umstieg auf eine neue Heizung ist eine bauliche Veränderung. Seit der WEG-Reform 2020 genügt die einfache Mehrheit (§ 20 WEG).
• Kosten: Wird mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen, tragen grundsätzlich alle die Kosten; ebenso, wenn sich die Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert (§ 21 WEG). Beim Contracting fällt keine Investition an, es wird nur über den Wärmeliefervertrag beschlossen.
• Einzelausstieg: Ein einzelner Eigentümer kann nicht allein aus einer zentralen Versorgung aussteigen.
• Verbraucherrechte: Gehört mindestens ein Verbraucher zur Gemeinschaft, profitiert die WEG vom Verbraucherschutz, also auch vom EuGH-Urteil vom 24.09.2026.
• Förderung: Die WEG ist für die Heizungsförderung (KfW 458) selbst antragsberechtigt.

Für die Eigentümerversammlung brauchen Verwaltungen meist drei Unterlagen: den Kostenvergleich, die Machbarkeitsprüfung und einen Beschlussvorschlag mit Zeitplan. Die bereiten wir mit Ihnen vor. Mehr zum Thema: Wärmecontracting in der WEG.

Für Vermieter und Wohnungswirtschaft: Umlage, CO₂-Kosten, Mietrecht

• Eigene Wärmepumpe: In der Regel eine energetische Modernisierung (§ 555b BGB). Umlage nach § 559 BGB (8 %, max. 3 €/m² in sechs Jahren) oder nach § 559e BGB (10 % nach Förderabzug, max. 0,50 €/m² im Monat). Die Stromkosten bleiben als Heizkosten umlegbar.
• Wechsel zu Wärme-Contracting: § 556c BGB regelt die Umstellung von Eigenversorgung auf Wärmelieferung. Beim Wechsel von Fernwärme zu einem anderen Lieferanten ist er nicht unmittelbar anwendbar; die Umlage folgt dann dem Mietvertrag. Höchstrichterlich ist das nicht geklärt – dokumentieren Sie den Kostenvergleich nach dem Muster der Wärmelieferverordnung. Mehr dazu: Umlagefähigkeit nach § 556c BGB.
• CO₂-Kosten: Auch bei fossiler Fernwärme teilen Vermieter und Mieter nach dem Stufenmodell. Bei einem schlechten Gebäude trägt der Vermieter bis zu 95 Prozent. Eine Wärmepumpe mit Ökostrom beendet diese Kosten. Mehr: CO₂-Kostenaufteilung.
• Fernablesung bis Ende 2026: Zähler und Erfassungsgeräte müssen bis 31.12.2026 fernablesbar sein (FFVAV, HeizkostenV). Mehr: Fernablesbare Zähler.
• Geplant: Eine 50-Cent-Regel soll die strenge Kostenneutralität beim Anschluss vermieteter Gebäude an Wärmenetze ablösen. Noch nicht in Kraft.

Für Gewerbe, Hotels und Pflegeeinrichtungen

Gewerbeobjekte haben oft einen hohen, gleichmäßigen Wärme- und Warmwasserbedarf. Das lastet eine Wärmepumpe gut aus und macht den Umstieg besonders wirtschaftlich. Beachten Sie: Mit Industrieunternehmen dürfen Versorger von der AVBFernwärmeV abweichende Bedingungen vereinbaren (§ 1 Abs. 2). Prüfen Sie deshalb, welche Laufzeit und Kündigungsregeln in Ihrem Vertrag stehen. Bei Nichtwohngebäuden werden CO₂-Kosten pauschal 50:50 geteilt.

Beim Contracting bleibt die Investition außerhalb Ihrer Bilanz, und der Wärmepreis ist planbar. Branchenseiten: Hotel, Pflegeheim, Gewerbe, Industrie.

Förderung 2026 für den Umstieg von Fernwärme

• 30 % Grundförderung für Wärmepumpen in der Heizungsförderung der KfW (Richtlinie in Kraft seit 21.07.2026). Einen Ausschluss für den Ersatz eines Fernwärmeanschlusses gibt es nach dem Merkblatt nicht.
• Kein Klimageschwindigkeitsbonus: Fernwärme steht nicht auf der Liste der Altheizungen, deren Austausch den Bonus auslöst.
• Ausnahme Satzung: Hat die Kommune den Netzanschluss per Satzung festgelegt, wird nur der Netzanschluss gefördert.
• Wer beantragt: Privatpersonen und WEG über KfW 458, Unternehmen und Wohnungsgesellschaften über die Unternehmensprogramme der KfW. Beim Contracting stellt der Contractor den Antrag.

Details und Beispiele: Förderung beim Contracting, KfW 459 für Unternehmen, Fördermittel-Übersicht.