Sind Contracting-Kosten umlagefähig?
Ja, Contracting-Kosten sind als Kosten der Wärmelieferung nach § 2 Nr. 4c BetrKV umlagefähig. Bei der Umstellung im laufenden Mietverhältnis verlangt § 556c BGB zusätzlich eine Effizienzverbesserung, Kostenneutralität gegenüber der bisherigen Eigenversorgung und eine Ankündigung drei Monate vorher in Textform.
Die Kosten der eigenständig gewerblichen Wärmelieferung sind eine eigene Betriebskostenart. Voraussetzung ist zunächst, dass der Mietvertrag eine Umlage der Betriebskosten für Heizung und Warmwasser vorsieht. Bei einer Bruttowarmmiete, in der die Heizkosten pauschal enthalten sind, fehlt diese Grundlage.
Stellt der Vermieter im laufenden Mietverhältnis von der Eigenversorgung auf Wärmelieferung um, greift § 556c BGB zusammen mit der Wärmelieferverordnung (WärmeLV). Die Wärme muss mit verbesserter Effizienz aus einer neuen Anlage oder einem Wärmenetz geliefert werden, die Kosten dürfen die bisherigen Betriebskosten nicht übersteigen, und die Umstellung ist mindestens drei Monate vorher in Textform anzukündigen. Im Wohnraummietrecht ist das zwingend; abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam.
Im Neubau oder bei Gebäuden, die von Anfang an per Wärmeliefervertrag versorgt werden, gilt das Kostenneutralitätsgebot nicht; die Kosten sind dann nach den allgemeinen Regeln der Betriebskostenverordnung umlagefähig. Alle Einzelheiten mit Rechner stehen auf der Seite Umlagefähigkeit von Contracting.
| Position | Umlagefähig auf Wohnraummieter? |
|---|---|
| Grundpreis der Wärmelieferung | Ja, als Kosten der Wärmelieferung (§ 2 Nr. 4c BetrKV) |
| Arbeitspreis je kWh | Ja |
| Mess- und Abrechnungspreis | Ja |
| Mehrkosten über der Kostenneutralitätsgrenze bei Umstellung | Nein |
| Einmalige Baukostenzuschüsse | Nein |
| Verwaltungsaufwand des Vermieters | Nein |
| Miete für ein Heizgerät (Gerätemiete) | Nein |
Was bedeutet Kostenneutralität nach § 556c BGB?
Kostenneutralität bedeutet, dass die Wärmelieferkosten nach der Umstellung die Betriebskosten der bisherigen Eigenversorgung nicht übersteigen dürfen. Maßgeblich ist nach § 9 WärmeLV der durchschnittliche Endenergieverbrauch der letzten drei Abrechnungszeiträume, bewertet mit den Brennstoffpreisen des letzten Abrechnungszeitraums, plus die übrigen Betriebskosten.
Den Referenzkosten der Eigenversorgung stehen die künftigen Wärmelieferkosten aus dem Angebot gegenüber: Grundpreis, Arbeitspreis mal gelieferte Nutzwärme sowie Mess- und Abrechnungspreis. Liegen die Wärmelieferkosten darüber, ist die Umlage auf Wohnraummieter gesperrt.
Der Vergleich wird mit dem Angebot erstellt. Weil meist alte Anlagen mit schlechtem Wirkungsgrad ersetzt werden, ist die Kostenneutralität regelmäßig gegeben. Hat die Altanlage einen Jahresnutzungsgrad von mindestens 80 Prozent, genügt nach § 556c Abs. 1 Satz 2 BGB die Verbesserung der Betriebsführung. Mehr: Wärmelieferverordnung.
Welche Contracting-Kosten dürfen in die Betriebskostenabrechnung?
In die Betriebskostenabrechnung dürfen die drei Preisbestandteile der Wärmelieferung: Grundpreis, Arbeitspreis sowie Mess- und Abrechnungspreis des Contractors. Nicht umlagefähig sind einmalige Baukostenzuschüsse, der eigene Verwaltungsaufwand des Vermieters, gesondert ausgewiesene Instandhaltungspositionen und jeder Betrag, der bei einer Umstellung die Kostenneutralitätsgrenze überschreitet.
Wichtig ist der Unterschied zur Gerätemiete: Mietet der Vermieter nur eine Heizungsanlage und betreibt sie selbst, ist die Miete für das Gerät nicht auf die Mieter umlegbar. Umlagefähig ist nur die gewerbliche Wärmelieferung, also das Contracting, unter den Voraussetzungen des § 556c BGB.
Den Unterschied zwischen beiden Wegen erklärt die Seite Heizung mieten oder Contracting. Hinweise zur Abrechnung gibt die Seite Contracting im Mietrecht.
Was hat der BGH 2026 zur Umlage von Contracting-Kosten entschieden?
Der BGH entschied am 20. Mai 2026 (VIII ZR 46/25 und 47/25): Haben Mieter sich bisher selbst mit Wärme versorgt und die Kosten nicht als Betriebskosten getragen, greift § 556c BGB nicht. Volle Contracting-Kosten sind dann nicht ohne Weiteres umlegbar.
Entschieden wurde über Wohnungen mit Elektro-Einzelöfen und Warmwasserboilern. Die Übertragung auf Gasetagenheizungen mit eigenem Liefervertrag der Mieter liegt nahe, ist aber nicht ausdrücklich entschieden. Umlagefähig ist allenfalls der Kostenanteil, der bei zentraler Eigenversorgung angefallen wäre.
Vermietern bleiben dann vor allem eine Nachtragsvereinbarung mit Zustimmung der Mieter oder die Regelung in neuen Mietverträgen. Eine Modernisierungsumlage nach § 559 BGB scheidet beim Energieliefer-Contracting aus, weil der Contractor investiert.
Gilt § 556c BGB auch für Gewerbemietverträge?
Ja, aber abdingbar. Nach § 578 Abs. 2 BGB sind § 556c Abs. 1 und 2 sowie die Wärmelieferverordnung auf Mietverhältnisse über Geschäftsräume entsprechend anzuwenden. Anders als im Wohnraummietrecht dürfen Kostenneutralität und Ankündigungsfrist im Gewerbemietvertrag jedoch ausdrücklich abweichend vereinbart werden.
Für Gewerbeimmobilien ergibt sich damit mehr Gestaltungsspielraum. Ob und wie die Wärmelieferkosten umgelegt werden, hängt dann vor allem vom Mietvertrag ab. Eine klare Regelung schon bei Vertragsschluss vermeidet spätere Streitigkeiten.
Hinweise für vermietete Bestände und Verwaltungen bietet die Seite Contracting für Hausverwaltungen.