Was ist ein Wärme-Contracting-Vertrag?
Ein Wärme-Contracting-Vertrag ist ein Wärmeliefervertrag zwischen Gebäudeeigentümer und Contractor. Er regelt Leistungsumfang, Übergabepunkt, Grundpreis, Arbeitspreis, Messpreis, Preisgleitklausel, Laufzeit, Eigentum an der Anlage und Endschaft. Der Eigentümer kauft darin die fertige Wärme, während der Contractor Anlage, Betrieb und technisches Risiko übernimmt.
Der Wärme-Contracting-Vertrag ist rechtlich ein Wärmeliefervertrag: Gegenstand ist nicht die Heizungsanlage, sondern die gelieferte Wärme. Zum Vertragswerk gehören typischerweise eine Leistungsbeschreibung, ein technisches Schema mit Übergabepunkt, ein Preisblatt mit Startwerten, die Preisgleitformel mit Indizes und Basis-Stichtag sowie Regelungen zu Eigentum, Endschaft und Sicherheiten.
Über eine Laufzeit von einer Dekade und mehr muss sich der Wärmepreis an die Marktentwicklung anpassen. Das leistet die Preisgleitklausel, die nach § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV Kosten- und Marktelement angemessen abbilden und alle Berechnungsfaktoren vollständig und verständlich ausweisen muss. Grund-, Arbeits- und Messpreis sollten getrennt ausgewiesen sein.
Weitere wichtige Klauseln betreffen Verfügbarkeitsgarantien, Reaktionszeiten im Störungsfall, die Erfüllung der Pflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) durch den Contractor als Betreiber und die Anpassung der Anschlussleistung nach Sanierungen. Eine ausführliche Klausel-Checkliste bietet Contracting-Vertrag.
Wie lange läuft ein Wärme-Contracting-Vertrag?
Ein Wärme-Contracting-Vertrag läuft wirtschaftlich meist 10–15 Jahre, weil sich die Investition des Contractors über diese Dauer refinanziert. Gilt die AVBFernwärmeV, ist die Erstlaufzeit auf höchstens zehn Jahre begrenzt, stillschweigende Verlängerungen auf jeweils fünf Jahre und die Kündigungsfrist auf neun Monate.
Diese Grenzen aus § 32 AVBFernwärmeV schützen vor einer überlangen automatischen Bindung. Individuell ausgehandelte B2B-Verträge nach § 1 Abs. 3 können davon abweichen, etwa mit 15 Jahren Laufzeit gegen einen niedrigeren Wärmepreis, weil sich die Investition über einen längeren Zeitraum verteilt.
Achten Sie auch auf den Laufzeitbeginn: Ab Unterschrift, ab Inbetriebnahme oder ab Abnahme macht bei langen Bauzeiten einen spürbaren Unterschied. Für die Verlängerungsphase lohnt eine Neuberechnung des Grundpreises, denn ein abgeschriebener Wärmeerzeuger rechtfertigt keinen unveränderten Grundpreis.
Was regelt die Endschaftsklausel im Wärme-Contracting-Vertrag?
Die Endschaftsklausel legt fest, was am Vertragsende mit der Anlage geschieht. Üblich sind die Übernahme durch den Eigentümer zum vorher festgelegten Restwert, eine Verlängerung zu neuen Konditionen oder der Rückbau durch den Contractor. Ohne klare Regel drohen Streit und Kosten.
Ist die Anlage vollständig abgeschrieben, liegt der Restwert häufig nahe null. Wichtig ist, dass Bewertungsmethode und Rechenformel für den Restwert vor Unterschrift feststehen und die Endschaft zur Eigentumsregel passt, also zur Frage, ob die Anlage als Scheinbestandteil nach § 95 BGB beim Contractor bleibt.
Regeln Sie außerdem die Versorgung in der Übergangszeit und wer Rückbaukosten trägt. Eine unklare oder einseitige Endschaftsregelung gehört zu den wichtigsten Quellen versteckter Kosten.
Kann man einen Wärme-Contracting-Vertrag vorzeitig kündigen?
Ordentlich ist ein Wärme-Contracting-Vertrag während der Erstlaufzeit in der Regel nicht kündbar. Möglich bleibt eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund nach § 314 BGB, etwa bei schweren und wiederholten Ausfällen der Versorgung. Meist ist zuvor eine Abhilfefrist oder Abmahnung nötig.
Weil die Bindung lang ist, gehört die Prüfung vor Vertragsschluss zu den wichtigsten Schritten: Laufzeit, Verlängerung, Kündigungsfristen, Formerfordernisse und Regelungen für einen Verkauf der Immobilie sollten zusammenpassen.
Was bei einer Kündigung zu beachten ist und welche Rechte am Laufzeitende bestehen, erklärt Contracting kündigen.