Wärmelieferung: Was die gewerbliche Lieferung von Wärme für Eigentümer, Vermieter und Mieter bedeutet

Wärmelieferung heißt: Ein Gebäude wird nicht mehr über eine Heizung versorgt, die der Eigentümer selbst betreibt, sondern ein eigenständiger Wärmelieferant liefert die fertige Wärme – aus einer Anlage im Keller, aus einem Quartiersnetz oder aus der Fernwärme. Für Eigentümer großer Wohn- und Gewerbeobjekte ist die gewerbliche Wärmelieferung der Weg, Heizungsinvestition, Betrieb und Technikrisiko auszulagern. Für Vermieter entscheidet sie darüber, welche Kosten als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen. Und für Mieter ändert sie die Heizkostenabrechnung. Dieser Ratgeber erklärt die „eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme“ vollständig: Legaldefinition, Abgrenzung, Preisbestandteile, Betriebskosten, Umstellung im Mietverhältnis, Neuvermietung, HeizkostenV, CO2-Kosten, eine offengelegte Beispielrechnung und Checklisten für Eigentümer und Hausverwaltung.

Was ist Wärmelieferung? Die Legaldefinition in § 556c BGB

Der Begriff Wärmelieferung ist kein Marketingwort, sondern steht im Gesetz. Seit dem 1. Juli 2013 definiert § 556c Abs. 1 BGB die Wärmelieferung im Zusammenhang mit der Umstellung der Versorgung eines Mietshauses. Der Gesetzgeber hat damit einen Begriff festgeschrieben, der in der Betriebskostenverordnung schon länger verwendet wurde.

Die Merkmale im Einzelnen:

• Wärme oder Warmwasser: Wärmelieferung kann die Raumheizung, die Warmwasserbereitung oder beides umfassen. Die Betriebskostenverordnung trennt beides in Nr. 4c (Heizung) und Nr. 5b (Warmwasser).
• Eigenständig: Der Lieferant verantwortet die Wärmeerzeugung selbst – er plant, finanziert oder bezieht, betreibt, wartet und haftet für die Versorgung bis zum vereinbarten Übergabepunkt.
• Gewerblich: Die Wärme wird gegen Entgelt verkauft. Der Lieferant kalkuliert seine Kosten, sein Risiko und seine Marge in den Wärmepreis ein.
• Lieferung an das Gebäude: Vertragspartner des Lieferanten ist in der Regel der Gebäudeeigentümer bzw. Vermieter. Die Mieter stehen normalerweise nicht in einem eigenen Vertragsverhältnis zum Lieferanten.

Ob die Wärme aus einer Anlage im eigenen Heizraum stammt, die dem Lieferanten gehört, oder aus einem Wärmenetz, ändert an der Einordnung nichts: Beides ist Wärmelieferung. Nach der Rechtsprechung wird auch die Lieferung aus einer vom Dritten betriebenen Anlage im Gebäude als Fernwärme im Sinne der AVBFernwärmeV behandelt – deshalb gelten die Regeln der AVBFernwärmeV, etwa zu Preisänderungsklauseln, oft auch für Contracting-Verträge.

Wärmelieferung vs. Wärmecontracting vs. Fernwärme vs. Eigenversorgung

Im Alltag werden die Begriffe durcheinander verwendet. Rechtlich und wirtschaftlich ist die Ordnung klar: Wärmelieferung ist der Oberbegriff. Darunter fallen das Wärmecontracting mit einer Anlage im oder am Gebäude und die Fernwärme aus einem Netz. Das Gegenstück ist die Eigenversorgung. Die folgende Tabelle zeigt, worin sich die vier Varianten unterscheiden.

Wer tiefer in die Vertragsform einsteigen will: Das Wärmecontracting ist der Regelfall für Bestandsgebäude ohne Netzanschluss, beim Heizungscontracting steht der Heizungstausch ohne Eigenkapital im Vordergrund. Wie sich Energieliefer-Contracting von Einspar-, Finanzierungs- und Betriebsführungs-Contracting unterscheidet, zeigen die Contracting-Modelle. Den größeren Rahmen – Wärme, Strom, Kälte, Effizienz – beschreibt das Energie-Contracting, und die Grundfrage, wie ein Gebäude überhaupt mit Wärme versorgt werden kann, beantwortet der Beitrag zur Wärmeversorgung.

Wichtig ist die Abgrenzung auch nach unten: Heizungsmiete oder Heizungsleasing ist keine Wärmelieferung. Dort mietet der Eigentümer ein Gerät und kauft die Energie selbst ein – er versorgt sich also weiterhin selbst. Die Mietrate für die Anlage ist keine Betriebskostenart und nicht auf Mieter umlegbar. Ebenso wenig ist ein reiner Wartungsvertrag Wärmelieferung.

Wer ist Wärmelieferant – und was muss er leisten?

Als Wärmelieferant treten in Deutschland vor allem vier Anbietertypen auf:

• Energie-Contractoren: planen, finanzieren, bauen und betreiben eine Anlage im oder am Gebäude und verkaufen die Wärme. Herstellerunabhängige Contractoren wählen die Technik nach dem Objekt – Wärmepumpe, BHKW, Hybrid oder Biomasse.
• Stadtwerke und Energieversorger: bieten Fernwärme aus dem eigenen Netz oder Contracting-Lösungen für einzelne Objekte, oft gebündelt mit dem eigenen Gas- oder Stromvertrieb.
• Betreiber von Quartiers- und Nahwärmenetzen: versorgen mehrere Gebäude aus einer Zentrale, zunehmend mit Großwärmepumpen, Abwärme oder Solarthermie. Für den Bau solcher Netze gibt es die BEW-Förderung des BAFA.
• Heizungshersteller und SHK-Verbünde mit Contracting-Angebot: setzen in der Regel eigene Anlagen ein.

Unabhängig vom Typ muss ein Wärmelieferant im Mietwohnungsbau einiges leisten, damit der Vermieter die Kosten umlegen kann. Die Wärmelieferverordnung schreibt für den Wärmeliefervertrag unter anderem vor, dass die Wärmemenge gemessen, der Preis in seinen Bestandteilen ausgewiesen und eine Preisänderungsklausel nach den Maßstäben der AVBFernwärmeV verwendet wird. Außerdem muss der Lieferant den Kostenvergleich liefern, den der Vermieter für die Umstellung braucht. Details dazu stehen im Beitrag zur Wärmelieferverordnung (WärmeLV).

Wirtschaftlich übernimmt der Wärmelieferant typischerweise: Planung und Heizlastberechnung, Finanzierung und Fördermittelbeantragung, Bau und Inbetriebnahme, Brennstoff- oder Stromeinkauf, Betriebsführung und Fernüberwachung, Wartung und Instandsetzung, 24/7-Störungsdienst, Messung der gelieferten Wärmemenge und die Rechnungsstellung an den Eigentümer. Die Verteilung der Kosten auf die einzelnen Wohnungen nach HeizkostenV bleibt meist Sache des Eigentümers bzw. seines Messdienstleisters. Welche Klauseln dafür im Vertrag stehen müssen, erklärt der Beitrag zum Contracting-Vertrag.

Was kostet Wärmelieferung? Grundpreis, Arbeitspreis, Messpreis

Die Kosten der Wärmelieferung werden fast immer in einem mehrgliedrigen Preis abgerechnet. Nur wer die Bestandteile kennt, kann Angebote vergleichen und die Umlage gegenüber Mietern erklären.

Die Aufteilung zwischen Grund- und Arbeitspreis ist Verhandlungssache. Ein niedriger Grundpreis bedeutet oft nur, dass Kapitalkosten in den Arbeitspreis verschoben wurden – das verschiebt dann auch das Risiko: Bei sinkendem Verbrauch deckt der Lieferant seine Kosten nicht mehr, bei steigendem Verbrauch zahlt der Kunde überproportional. Vergleichbar werden Angebote nur über die Vollkosten je Kilowattstunde bei Ihrem realen Jahresverbrauch. Den Wärmepreis eines Angebots können Sie im Rechner nachrechnen.

Die Preisgleitklausel nach § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV

Wärmelieferverträge laufen über viele Jahre, die Energiepreise nicht. Deshalb enthalten sie eine Preisänderungsklausel, die Grund- und Arbeitspreis an Indizes koppelt. Für Verträge, die der AVBFernwärmeV unterliegen, ist der Maßstab gesetzlich festgelegt:

Wärmelieferung als Betriebskosten: § 2 Nr. 4c und Nr. 5b BetrKV

Die Suchanfrage nach den „Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser“ zielt fast immer auf die Betriebskostenverordnung. Dort sind die Wärmelieferung Betriebskosten ausdrücklich als eigene Kostenarten geregelt – getrennt von der Eigenversorgung:

Für das Warmwasser regelt § 2 Nr. 5b BetrKV dasselbe: Umlegbar sind die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, also das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen. Wird Heizung und Warmwasser gemeinsam geliefert, ist die Kostenart der verbundenen Anlagen (Nr. 6) einschlägig; die Aufteilung zwischen Heizung und Warmwasser erfolgt dann nach der HeizkostenV.

Was genau ist umlegbar – und was nicht?

Der entscheidende Unterschied liegt in den Zeilen zwei und vier: Bei der Eigenversorgung trägt der Vermieter Investition und Reparaturen der Heizung selbst. Bei der Wärmelieferung stecken diese Kosten im Entgelt des Lieferanten und werden damit Teil der Betriebskosten. Genau deshalb hat der Gesetzgeber die Umstellung im laufenden Mietverhältnis an die Kostenneutralität gebunden – der Mieter soll nicht über die Hintertür die Heizungsinvestition bezahlen. Ob und wie eine Wärmelieferung im konkreten Mietvertrag umgelegt werden darf, vertieft der Beitrag zur § 556c BGB-Umlagefähigkeit; wie die Umlage in der Jahresabrechnung aussieht, der Beitrag zur Contracting-Nebenkostenabrechnung.

Zwei Grenzen gelten immer: Die Umlage setzt eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag voraus, und der Vermieter muss das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 BGB) beachten. Ein offensichtlich überteuerter Wärmeliefervertrag, den der Vermieter ohne Marktvergleich abschließt, kann die Umlage angreifbar machen. Für Gewerbemietverhältnisse erklärt § 578 Abs. 2 BGB § 556c Abs. 1 und 2 samt WärmeLV zwar für entsprechend anwendbar, lässt aber abweichende Vereinbarungen zu – maßgeblich ist daher in erster Linie, was der Mietvertrag zur Umlage der Wärmekosten regelt.

Umstellung auf Wärmelieferung im laufenden Mietverhältnis

Der häufigste Praxisfall: Ein Vermieter betreibt eine alte Zentralheizung selbst, rechnet Brennstoff und Wartung als Betriebskosten ab und will auf Wärmelieferung umstellen, weil die Anlage erneuert werden muss. Dann entscheidet § 556c BGB, ob die künftigen Kosten der Wärmelieferung umgelegt werden dürfen. Zusammengefasst gelten vier Voraussetzungen:

1. Umstellung von Eigenversorgung: Der Vermieter hat bisher selbst versorgt, und der Mieter trägt schon heute die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser. Nach den BGH-Urteilen vom 20.05.2026 (VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25) greift § 556c nicht, wenn die Mieter sich vorher selbst versorgt haben, etwa über eigene Gas-Etagenheizungen – dort gibt es keine Eigenversorgung des Vermieters, die umgestellt werden könnte. In solchen Fällen braucht es eine Vereinbarung mit den Mietern.
2. Effizienzverbesserung: Die Wärme kommt mit verbesserter Effizienz aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz. Hat die Bestandsanlage bereits einen Jahresnutzungsgrad von mindestens 80 Prozent, kann sich der Lieferant nach § 556c Abs. 1 Satz 2 BGB auf die Verbesserung der Betriebsführung beschränken.
3. Kostenneutralität: Die Kosten der Wärmelieferung dürfen die Betriebskosten der bisherigen Eigenversorgung nicht übersteigen. Der Vergleich wird nach der Methodik der WärmeLV geführt – auf Basis des bisherigen Verbrauchs, des Nutzungsgrads der Altanlage und der aktuellen Preise.
4. Umstellungsankündigung: Spätestens drei Monate vor der Umstellung in Textform, mit den Pflichtangaben nach § 11 WärmeLV – darunter die Art der künftigen Wärmelieferung, der Kostenvergleich und der voraussichtliche Umstellungszeitpunkt.

Fehlt eine dieser Voraussetzungen, bleibt die Umstellung technisch möglich – der Vermieter kann aber nur die Kosten umlegen, die bei fortgesetzter Eigenversorgung umlegbar gewesen wären. Die Differenz, insbesondere die im Grundpreis enthaltenen Investitionskosten, trägt er dann selbst. Vertragliche Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind nach § 556c Abs. 4 BGB unwirksam.

1. 1

   Monat 1–2

   Bestandsaufnahme

   Verbrauch und Kosten der letzten drei Abrechnungsperioden, Nutzungsgrad der Altanlage, Mietvertragslage und Versorgungsart prüfen.

2. 2

   Monat 2–4

   Angebote und Kostenvergleich

   Wärmelieferanten anfragen, Kostenvergleich nach WärmeLV erstellen lassen und prüfen, Wärmeliefervertrag verhandeln.

3. 3

   spätestens 3 Monate vorher

   Umstellungsankündigung

   Ankündigung in Textform an alle Mieter mit den Angaben nach § 11 WärmeLV; Versand dokumentieren.

4. 4

   Stichtag

   Umstellung

   Zwischenablesung, Abgrenzung der Brennstoffvorräte, Beginn der Wärmelieferung und neue Kostenart in der Abrechnung.

Die Einzelheiten – wie genau der Kostenvergleich gerechnet wird, welche Werte der Lieferant ansetzen darf und was in die Ankündigung gehört – stehen im Beitrag zur Wärmelieferverordnung (WärmeLV). Das vollständige Prüfschema zu § 556c BGB mit allen Absätzen finden Sie unter § 556c BGB.

Wärmelieferung im Neubau und bei Neuvermietung

§ 556c BGB regelt nur die Umstellung während eines bestehenden Mietverhältnisses. Wird ein Gebäude von Anfang an über Wärmelieferung versorgt – im Neubau, nach einer Kernsanierung vor Erstvermietung oder bei einer Neuvermietung in einem Objekt, das bereits Wärme bezieht –, findet keine Umstellung statt. Dann gilt:

• Die Kosten der Wärmelieferung sind umlegbar, wenn der Mietvertrag die Betriebskostenart nach § 2 Nr. 4c bzw. 5b BetrKV (oder die verbundene Anlage nach Nr. 6) wirksam vereinbart.
• Der Kostenvergleich nach WärmeLV und die Drei-Monats-Ankündigung sind in diesem Fall nicht erforderlich, weil es keine bisherige Eigenversorgung dieses Mieters gibt, mit der verglichen werden könnte.
• Das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt trotzdem: Der Vermieter muss einen marktgerechten Wärmeliefervertrag abschließen.
• Die Abrechnung folgt der HeizkostenV mit verbrauchsabhängiger Verteilung.

In gemischten Beständen ist das eine praktische Falle: Im selben Haus können Altmieter mit Umstellung nach § 556c und Neumieter mit direkter Wärmelieferungsvereinbarung wohnen. Die Hausverwaltung muss beide Gruppen sauber trennen. Ob ein älterer Mietvertrag die Wärmelieferung bereits als Kostenart abdeckt, ist eine Frage der konkreten Vertragsformulierung und sollte vor der Umstellung geprüft werden.

Abrechnung der Wärmelieferung nach HeizkostenV

Die Heizkostenverordnung gilt ausdrücklich auch für die eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser. Damit ändert sich für die Verteilung auf die Wohnungen wenig – nur die Kostenbasis ist eine andere.

Praktisch bedeutet das für die Abrechnung: Die Rechnung des Wärmelieferanten ersetzt die bisherigen Einzelbelege für Brennstoff, Wartung und Schornsteinfeger an der Erzeugung. Hinzu kommen die Kosten der Hausanlage – Pumpenstrom im Verteilnetz, Verbrauchserfassung, gegebenenfalls Reinigung und Wartung der Hausanlage. Werden Heizung und Warmwasser gemeinsam geliefert, muss die Wärmemenge für das Warmwasser nach § 9 HeizkostenV bestimmt werden, in der Regel über einen eigenen Wärmemengenzähler. Wie das in der Jahresabrechnung Schritt für Schritt aussieht, erklärt die Contracting-Nebenkostenabrechnung.

CO2-Kosten bei Wärmelieferung: Was das CO2KostAufG verlangt

Seit 2023 werden die CO2-Kosten aus der Brennstoffemissionsbepreisung zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt, bei Wohngebäuden nach einem 10-Stufenmodell: Je höher der CO2-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche, desto größer der Anteil, den der Vermieter trägt. Das gilt auch dann, wenn das Gebäude über Wärmelieferung versorgt wird – etwa aus einem Gas-BHKW, einem gasbefeuerten Spitzenlastkessel oder einem Fernwärmenetz mit fossilen Anteilen.

Weil der Vermieter bei Wärmelieferung den Brennstoff nicht selbst einkauft, kennt er die Emissionen nicht aus eigenen Rechnungen. Das Gesetz verpflichtet deshalb den Wärmelieferanten, dem Eigentümer in seiner Rechnung die für die Aufteilung nötigen Angaben zu machen – insbesondere die mit der Wärmelieferung verbundenen Brennstoffemissionen und den im Preis enthaltenen CO2-Kostenanteil. Fehlen diese Angaben, kann der Vermieter die Aufteilung nicht korrekt durchführen; das gehört daher als Pflicht in jeden Wärmeliefervertrag.

Kommt die Wärme vollständig aus einer Wärmepumpe, fallen keine Brennstoffemissionen im Sinne des Gesetzes an – der Strom ist kein Brennstoff nach dem BEHG. Das ist ein oft übersehener wirtschaftlicher Vorteil einer Wärmelieferung auf Wärmepumpenbasis für Vermieter von energetisch schwachen Gebäuden, die im Stufenmodell sonst einen hohen Anteil tragen würden. Das Stufenmodell mit Rechner finden Sie im Beitrag zur CO2-Kostenaufteilung.

Auch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), seit 29.07.2026 in Kraft, wirkt auf Wärmelieferverträge: Die frühere starre 65-Prozent-Vorgabe des GEG für neue Heizungen ist entfallen. Für neu eingebaute fossile Heizungen im Bestand gilt stattdessen eine Bio-Treppe mit mindestens 10 Prozent klimaneutralen Brennstoffen ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Liefert der Wärmelieferant aus einem neuen Gaskessel, muss der Vertrag regeln, wer die Mehrkosten dieser Bio-Anteile trägt.

Wärmelieferung und Mieter: Rechte, Pflichten, Kontrolle

Für Mieter ist die Wärmelieferung vor allem eine Änderung in der Heizkostenabrechnung. Einen eigenen Vertrag mit dem Wärmelieferanten schließt der Mieter in aller Regel nicht; er bleibt mit dem Vermieter verbunden, der die Kosten weiterberechnet. Daraus ergeben sich folgende Punkte:

• Ankündigung: Bei einer Umstellung im laufenden Mietverhältnis muss der Mieter spätestens drei Monate vorher in Textform informiert werden, einschließlich Kostenvergleich.
• Kostenneutralität: Die Kosten der Wärmelieferung dürfen im Umstellungsvergleich nicht höher sein als die bisherigen Betriebskosten. Spätere Preisänderungen über die vereinbarte Preisgleitklausel sind dagegen möglich – so wie auch Brennstoffpreise bei der Eigenversorgung schwanken.
• Belegeinsicht: Der Mieter kann in die Rechnungen des Wärmelieferanten und die Unterlagen zum Kostenvergleich Einsicht nehmen.
• Verbrauchsabhängige Abrechnung: Auch bei Wärmelieferung werden 50 bis 70 Prozent der Kosten nach Verbrauch verteilt.
• Selbstversorger mit Etagenheizung: Wer seine Wohnung bisher selbst beheizt hat, kann nach den BGH-Urteilen vom 20.05.2026 nicht über § 556c in eine Wärmelieferung gezwungen werden; hier ist eine Einigung mit dem Vermieter nötig.
• CO2-Kosten: Bei fossiler Wärmelieferung muss die Abrechnung die Aufteilung nach dem CO2KostAufG enthalten.

Für Vermieter ist diese Mieterperspektive keine Nebensache: Eine transparente Ankündigung und ein nachvollziehbarer Kostenvergleich sind der beste Schutz gegen Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung.

Beispielrechnung: Wärmelieferung Mehrfamilienhaus – Kostenvergleich für Vermieter

Beispielrechnung mit offengelegten, vereinfachten Annahmen – keine Angebotskalkulation und kein Ersatz für den Kostenvergleich nach WärmeLV, dessen genaue Methodik (Verbrauchsbasis, Nutzungsgrad, Preisstand) die Verordnung vorgibt. Alle Beträge brutto, weil ein Vermieter von Wohnraum in der Regel nicht vorsteuerabzugsberechtigt ist. Ihre realen Werte können deutlich abweichen.

Schritt 1 – bisherige umlegbare Kosten der Eigenversorgung: 300.000 kWh × 10 ct = 30.000 € Gas plus 2.500 € Nebenkosten = 32.500 € pro Jahr. Bezogen auf die erzeugte Wärme sind das rund 14,4 ct je kWh.

Schritt 2 – Kosten der Wärmelieferung für dieselbe Wärmemenge: Grundpreis 12 × 800 € = 9.600 €, Arbeitspreis 225.000 kWh × 9,5 ct = 21.375 €, Messpreis 12 × 50 € = 600 €. Summe 31.575 € pro Jahr, rund 14,0 ct je kWh.

Einordnung: In diesem Beispiel ist die Umstellung für die Mieter kostenneutral und für den Vermieter um knapp 10.000 € pro Jahr entlastend, weil Reparaturen und Kapitaldienst für die neue Heizung nicht mehr bei ihm liegen. Der Puffer von 2,8 Prozent ist allerdings knapp: Wäre der Nutzungsgrad der Altanlage höher (etwa 85 Prozent), stiege die Wärmemenge auf 255.000 kWh, die Kosten der Eigenversorgung je kWh fielen, und dasselbe Angebot wäre nicht mehr kostenneutral. Deshalb hängt fast alles an einem sauber ermittelten Nutzungsgrad und an einer effizienten neuen Anlage. Gegenrechnen sollte der Vermieter außerdem, dass er bei Eigenversorgung die Investition über die Modernisierungsumlage teilweise refinanzieren könnte und dass er bei Leerstand den anteiligen Grundpreis selbst trägt. Die Zahlen für Ihr eigenes Objekt können Sie im Rechner durchspielen oder von uns für ein konkretes Angebot rechnen lassen.

Checklisten: Wärmelieferung für Eigentümer und Hausverwaltung

Checkliste für Eigentümer vor dem Abschluss eines Wärmeliefervertrags:

• Versorgungsart heute geklärt: Zentralheizung in Eigenversorgung oder Etagen-/Einzelversorgung der Mieter?
• Verbrauch und Kosten der letzten drei Abrechnungsperioden vollständig vorhanden (Brennstoff, Wartung, Betriebsstrom, Schornsteinfeger)?
• Jahresnutzungsgrad der Altanlage ermittelt oder belastbar geschätzt?
• Mindestens zwei Angebote mit Vollkosten je kWh Wärme bei Ihrem realen Verbrauch verglichen?
• Preisgleitklausel mit Kosten- und Marktelement und öffentlich zugänglichen Indizes?
• Kostenvergleich nach WärmeLV vom Wärmelieferanten schriftlich erstellt und nachvollziehbar?
• Effizienzverbesserung belegt: neue Anlage des Lieferanten oder Anschluss an ein Wärmenetz?
• Übergabepunkt, Zuständigkeit für Hausanlage, Warmwasser und Trinkwasserhygiene geregelt?
• Endschaft, Eigentümerwechsel, Dienstbarkeit und Insolvenz des Lieferanten vertraglich abgesichert?
• Förderung (z. B. KfW 459, BEW) beziffert und im Grundpreis nachvollziehbar berücksichtigt?

Checkliste für die Hausverwaltung rund um die Umstellung und Abrechnung:

• Mietverträge sortiert: Welche erlauben die Umlage der Wärmelieferung bereits, welche nicht?
• Umstellungsankündigung mit allen Pflichtangaben nach § 11 WärmeLV vorbereitet, Versand mindestens drei Monate vor Umstellung in Textform dokumentiert?
• Stichtag der Umstellung mit dem Abrechnungszeitraum abgestimmt (Zwischenablesung, Abgrenzung der Brennstoffvorräte)?
• Messdienstleister über den Wechsel informiert, Kostenart „Wärmelieferung“ in der Abrechnung angelegt?
• Rechnung des Wärmelieferanten enthält Wärmemenge, Grund-, Arbeits- und Messpreis getrennt sowie die Angaben für das CO2KostAufG?
• Betriebskosten der Hausanlage (Pumpenstrom, Verbrauchserfassung, Reinigung) sauber von den Lieferantenkosten getrennt?
• Vorauszahlungen der Mieter an die neue Kostenstruktur angepasst?
• Leerstand eingeplant: Anteil des Grundpreises für leerstehende Einheiten trägt der Eigentümer?
• Fristen für Belegeinsicht und Rückfragen der Mieter organisiert, Unterlagen zum Kostenvergleich griffbereit?

In Wohnungseigentümergemeinschaften kommt ein weiterer Schritt hinzu: Die Umstellung der gemeinschaftlichen Heizung auf Wärmelieferung ist eine Entscheidung der Gemeinschaft und braucht einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Vermietende Eigentümer müssen die Umstellung dann zusätzlich gegenüber ihren eigenen Mietern nach § 556c BGB umsetzen.

Fallstricke bei der Wärmelieferung

• Etagenheizungen übersehen: Nach den BGH-Urteilen vom 20.05.2026 hilft § 556c nicht, wenn die Mieter sich vorher selbst versorgt haben. Wer trotzdem umstellt und umlegt, riskiert Rückforderungen.
• Ankündigung zu spät oder unvollständig: Die Drei-Monats-Frist und die Pflichtangaben nach § 11 WärmeLV sind keine Formalie. Fehlt etwas, kann die Umlage scheitern.
• Nutzungsgrad geschönt: Ein zu niedrig angesetzter Nutzungsgrad der Altanlage lässt die bisherigen Kosten je kWh höher erscheinen und macht jedes Angebot scheinbar kostenneutral. Im Streitfall zählt der belegbare Wert.
• Nur den Arbeitspreis verglichen: Maßgeblich sind die Vollkosten je kWh bei realem Verbrauch – Grund-, Arbeits- und Messpreis zusammen.
• Unklare Preisgleitklausel: Ohne Kosten- und Marktelement nach § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV ist die Klausel angreifbar; im Mietwohnungsbau gefährdet das zugleich die Umlage.
• Kosten der Hausanlage doppelt abgerechnet: Pumpenstrom oder Wartung, die schon im Lieferentgelt stecken, dürfen nicht zusätzlich als Hausanlagenkosten umgelegt werden.
• CO2-Angaben fehlen: Liefert der Wärmelieferant die Emissionsdaten nicht, kann der Vermieter die Aufteilung nach CO2KostAufG nicht korrekt vornehmen.
• Altmieter und Neumieter vermischt: Für Umstellungsfälle gilt die Kostenneutralität, für neue Mietverträge die direkte Vereinbarung – beides muss getrennt dokumentiert sein.
• Endschaft nicht geregelt: Ohne Regel für das Vertragsende steht der Eigentümer nach 10 bis 15 Jahren ohne eigene Anlage und ohne Verhandlungsmacht da.
• Überdimensionierte Anschlussleistung: Wird die Leistung des Altkessels übernommen, zahlen alle über den Grundpreis jahrelang für ungenutzte Leistung – und die Kostenneutralität wird schwerer erreichbar.

Für wen lohnt sich gewerbliche Wärmelieferung – und für wen nicht?

Ehrlich gerechnet ist Wärmelieferung auf den reinen Wärmepreis selten die billigste Variante, weil Finanzierung, Betrieb, Risiko und Marge des Lieferanten eingepreist sind. Ihr Vorteil liegt woanders: keine Investition, kein Technikrisiko, planbare Kosten und – im Mietobjekt – die Umlagefähigkeit eines Teils der Kosten, die bei Eigenversorgung beim Vermieter hängen bleiben. Für große Objekte mit anstehendem Heizungstausch ist sie deshalb häufig die wirtschaftlich stärkste Option. Wie wir das für Bestandsgebäude umsetzen, zeigt unser Wärmecontracting für große Immobilien; technische Varianten finden Sie unter Wärmepumpe im Contracting und BHKW-Contracting, Zuschüsse wie KfW 459 (30 Prozent für Unternehmen und Contractoren) und BEW unter Fördermittel.

Häufige Fragen zur Wärmelieferung

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick zur Rechtslage (Stand September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.