Muss man Erbschaftsteuer zahlen, wenn man ein Haus erbt?
Erbschaftsteuer fällt nur an, soweit das Erbe den persönlichen Freibetrag übersteigt. Jedes Kind hat 400.000 € Freibetrag je Elternteil, Ehepartner 500.000 €. Das Familienheim bleibt steuerfrei, wenn das Kind zehn Jahre selbst darin wohnt (bis 200 m²). Darüber hinaus gelten in Steuerklasse I 7–30 % (Stand 29.10.2026, keine Steuerberatung).
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Haus an die Kinder vererben – wann wird's teuer? Jedes Kind hat 400.000 Euro Freibetrag, der Ehepartner sogar 500.000. Und das Familienheim bleibt steuerfrei, wenn das Kind zehn Jahre selbst drin wohnt. Speicher dir das – und lass dich vorher beraten!
Wie hoch ist der Freibetrag beim Erben eines Hauses?
Die Freibeträge stehen in § 16 ErbStG: Ehepartner haben 500.000 €, Kinder 400.000 € und Enkel 200.000 €. Bei Kindern gilt der Freibetrag je Kind und je Elternteil. Erbt ein Kind von Vater und Mutter, kann es den Freibetrag also bei jedem Elternteil getrennt nutzen.
Der Freibetrag bezieht sich auf den Wert dessen, was eine Person erbt, nicht auf den Wert des gesamten Nachlasses. Teilen sich mehrere Geschwister ein Haus, nutzt jedes Kind seinen eigenen Freibetrag für seinen Anteil.
Für die Steuer zählt nicht der Kaufpreis von damals, sondern der Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls. Das Finanzamt ermittelt ihn nach den Bewertungsregeln des Gesetzes. Gerade bei Häusern in gefragten Lagen kann dieser Wert deutlich höher liegen, als die Familie erwartet.
Wann ist das Familienheim steuerfrei?
Erbt ein Kind das Elternhaus, ist es nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG steuerfrei, wenn das Kind zehn Jahre selbst darin wohnt. Die Befreiung gilt für bis zu 200 m² Wohnfläche. Ehepartner können das Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ebenfalls steuerfrei erben, auch hier mit zehn Jahren Selbstnutzung.
Wichtig sind die Bedingungen: Das Haus muss vom Erben selbst bewohnt werden, und zwar zügig nach dem Erbfall. Eine Vermietung oder ein Leerstand reicht nicht. Zieht das Kind innerhalb der zehn Jahre aus, entfällt die Befreiung grundsätzlich rückwirkend, es sei denn, es gibt zwingende Gründe, etwa Pflegebedürftigkeit.
Ist die Wohnfläche größer als 200 m², bleibt nur der Anteil bis zu dieser Grenze steuerfrei. Der Rest wird mit dem übrigen Erbe auf den Freibetrag angerechnet. Ob die Voraussetzungen in Ihrem Fall erfüllt sind, sollten Sie mit einer Steuerberatung klären.
Was bedeutet die 10-Jahres-Regel bei Schenkung und Erbe?
Nach § 14 ErbStG werden alle Schenkungen und Erbschaften von derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet. Nach Ablauf von zehn Jahren steht der Freibetrag wieder voll zur Verfügung. Schenkungen zu Lebzeiten und Erbschaft teilen sich also denselben Freibetrag, wenn sie zeitlich nah beieinanderliegen.
Ein Beispiel ohne Zahlen: Erhält ein Kind von einem Elternteil eine Schenkung und erbt einige Jahre später von derselben Person, prüft das Finanzamt, ob beide Vorgänge innerhalb der zehn Jahre liegen. Ist das der Fall, wird der bereits genutzte Teil des Freibetrags abgezogen.
Die Regel ist gesetzlich klar, ihre Anwendung im Einzelfall aber nicht immer. Bei Immobilien kommen Fragen zur Bewertung und zu Nutzungsrechten hinzu. Lassen Sie sich deshalb vor jeder Übertragung von einer Steuerberatung oder einem Notar beraten.
Wie viel Erbschaftsteuer zahlt man auf ein Haus?
Auf den Betrag oberhalb des Freibetrags gelten in Steuerklasse I nach § 19 ErbStG Sätze von 7–30 %, je nach Höhe des steuerpflichtigen Erbes. Beispiel: Ein Kind erbt ein Haus im Wert von 600.000 €, das kein Familienheim ist. 200.000 € liegen über dem Freibetrag, bei 11 % sind das 22.000 € Steuer.
In Steuerklasse I fallen unter anderem Ehepartner, Kinder und Enkel. Der Steuersatz steigt stufenweise mit dem steuerpflichtigen Betrag, er gilt dann aber für den gesamten Betrag oberhalb des Freibetrags und nicht nur für den Teil in der höheren Stufe.
Das Rechenbeispiel ist bewusst einfach gehalten. Es setzt voraus, dass das Kind sonst nichts erbt und in den zehn Jahren davor keine Schenkungen erhalten hat. Im echten Erbfall kommen weitere Vermögenswerte, Schulden und Bewertungsfragen hinzu.
Ändert sich die Erbschaftsteuer bald?
Das ist offen. Das Bundesverfassungsgericht hat am 12. und 13.10.2026 im Verfahren 1 BvF 1/23 mündlich verhandelt. Ein Urteil steht noch aus (Stand 29.10.2026). Bis dahin gelten die bestehenden Regeln des Erbschaftsteuergesetzes unverändert. Auch die hier genannten Freibeträge und Steuersätze beruhen auf diesem Stand.
Wie das Gericht entscheidet und ob der Gesetzgeber danach nachbessern muss, lässt sich heute nicht sagen. Entscheidungen über Erbschaften oder Schenkungen sollten Sie deshalb nicht allein auf Spekulationen über eine künftige Rechtslage stützen.
Diese Seite gibt einen Überblick über die gesetzlichen Regeln. Sie ist keine Rechts- oder Steuerberatung. In Social Media kursierende Gestaltungstipps für Immobilienübertragungen können erhebliche steuerliche und rechtliche Risiken haben; besprechen Sie Ihren Fall immer mit einer Steuerberatung.
Was sollten Erben eines Hauses außer der Steuer beachten?
Neben der Erbschaftsteuer lohnt ein Blick auf den Zustand des Hauses. Wer ein älteres Gebäude erbt, übernimmt auch dessen Heizung, Dämmung und energetische Pflichten. Prüfen Sie früh das Alter der Heizung und den Energieausweis, denn ein Austausch kann eine große Ausgabe werden.
Welche Pflichten für Ihre Heizung gelten, zeigt der Rechner zu den Heizungspflichten. Er hilft bei der Einschätzung, ob ein Austausch ansteht und welche Fristen zu beachten sind.
Wer das geerbte Haus selbst bewohnt und eine alte Öl- oder Gasheizung ersetzen möchte, findet Förderprogramme auf der Seite Förderung für Privatpersonen. Eine Wärmepumpe gibt es außerdem ohne eigene Investition im WärmeAbo von Green Contracting.
Freibetrag kennen, Familienheim-Regeln prüfen, zehn Jahre im Blick behalten – und vor jeder Entscheidung eine Steuerberatung fragen.