Ist mieten oder kaufen nach 30 Jahren besser?
In unserer Modellrechnung liegt der Mieter nach 30 Jahren knapp vorn: rund 670.000 € im ETF-Depot nach Steuern gegen eine Wohnung im Wert von rund 630.000 €. Das gilt aber nur, wenn er jeden Monat die Differenz zur Kreditrate investiert. Ohne diese Disziplin hat er nur rund 550.000 € und verliert. Das ist ein Szenario, keine Prognose.
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Mieten oder kaufen – wer ist nach dreißig Jahren reicher? Gleiche Wohnung für 300.000 Euro, beide starten mit 90.000 Euro. Der Käufer nimmt einen Kredit und zahlt jeden Monat rund 1.150 Euro. Der Mieter zahlt 900 Euro Miete. Aber der Mieter hat einen Plan: Er steckt sein Startkapital und jeden Monat die Differenz in einen ETF. Los geht's! Der Mieter liegt sofort vorn – denn 30.000 Euro Kaufnebenkosten sind beim Käufer einfach weg. Doch dann: Die Miete steigt jedes Jahr, die Kreditrate nicht. Irgendwann zahlt der Mieter mehr – und muss sein Depot anzapfen. Nach dreißig Jahren ist die Wohnung abbezahlt. Endstand: Die Wohnung ist rund 630.000 Euro wert. Der Mieter hat nach Steuern rund 670.000 im Depot – knapp vorn! Also gewinnt Mieten? Nur unter einer Bedingung: Er muss die Differenz wirklich investieren – jeden Monat, dreißig Jahre lang. Sonst hat er nur rund 550.000 – und verliert. Nicht Mieten oder Kaufen gewinnt – sondern Disziplin. Mietest du oder kaufst du? Schreib's in die Kommentare!
Welche Annahmen stecken in der Rechnung mieten gegen kaufen?
Beide Haushalte starten mit 90.000 € Eigenkapital. Die Wohnung kostet 300.000 €, dazu kommen 10 % Kaufnebenkosten. Der Käufer finanziert den Rest über 30 Jahre zu 4,0 % Zins. Der Mieter zahlt 900 € Kaltmiete, die jedes Jahr um 1,5 % steigt. Die Wohnung gewinnt 2,5 % pro Jahr an Wert, der ETF bringt 7 % nominal.
Die Annahmen orientieren sich an amtlichen Daten: Der Effektivzins für Baukredite mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung lag laut Bundesbank im August 2026 bei 4,04 %. Mieten sind laut Eurostat und Destatis von 1996 bis 2025 im Schnitt um etwa 1,4 % pro Jahr gestiegen, Hauspreise von 2005 bis 2025 um etwa 3,1 %. Für den Wohnungswert wurde mit 2,5 % bewusst vorsichtiger gerechnet.
Wichtig: Diese Werte sind ein Szenario, keine Prognose. Niemand weiß, wie sich Zinsen, Mieten, Immobilienpreise und Börsen in den nächsten 30 Jahren entwickeln. Die Rechnung zeigt, wie die Mechanik funktioniert, nicht wer in Ihrem Fall gewinnt.
Wie hoch ist die monatliche Rate beim Kauf?
Im Modell zahlt der Käufer eine Kreditrate von 1.146 € im Monat, rund 1.150 €. Die Rate bleibt über 30 Jahre gleich, weil sie als Annuität mit festem Zins gerechnet ist. Über die gesamte Laufzeit zahlt der Käufer rund 172.000 € Zinsen an die Bank.
Am Anfang besteht die Rate vor allem aus Zinsen, später überwiegend aus Tilgung. Nach 30 Jahren ist die Wohnung im Modell vollständig abbezahlt. Die feste Rate ist ein großer Vorteil des Kaufs: Sie schützt vor steigenden Mieten.
Ein Nachteil zeigt sich gleich am ersten Tag: Die 30.000 € Kaufnebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar und gegebenenfalls Makler sind weg. Sie stecken nicht im Wert der Wohnung. Üblich sind je nach Bundesland und Makler 9–12 % des Kaufpreises.
Ab wann lohnt sich Kaufen statt Mieten?
Im Modell kommt der Wendepunkt in Jahr 17: Ab dann ist die Miete höher als die Kreditrate. Bis dahin hat der Mieter jeden Monat Geld übrig, das er investieren kann. Danach muss er sein Depot anzapfen, um die höhere Miete zu bezahlen, während die Rate des Käufers gleich bleibt.
Der Wendepunkt ist der Kern der Rechnung. Die Miete wächst mit 1,5 % pro Jahr, die Kreditrate gar nicht. In den ersten Jahren liegt der Mieter klar vorn, weil sein Startkapital komplett im Depot arbeitet und keine Nebenkosten verloren gehen.
Wann sich Kaufen in Ihrem Fall lohnt, hängt vor allem vom Verhältnis von Kaufpreis zu Miete, vom Zinssatz und von der Frage, wie lange Sie in der Immobilie bleiben. Wer nach wenigen Jahren wieder verkauft, verliert oft durch die Nebenkosten.
Wer ist nach 30 Jahren reicher: Mieter oder Käufer?
Im Modell liegt der Mieter knapp vorn. Die abbezahlte Wohnung ist rund 630.000 € wert (genau 629.000 €). Der Mieter hat nach Steuern rund 670.000 € im Depot. Gerechnet ist eine effektive Steuer auf ETF-Gewinne von 18,46 %: 25 % Abgeltungsteuer plus Soli, mit 30 % Teilfreistellung für Aktienfonds.
„Knapp vorn“ ist hier wörtlich gemeint. Schon kleine Änderungen an den Annahmen können das Ergebnis drehen: ein etwas höherer Wertzuwachs der Wohnung, eine schwächere Börse oder ein höherer Zins. Das Ergebnis ist deshalb kein Beweis, dass Mieten grundsätzlich besser ist.
Posten, die in der Modellrechnung nicht aufgeführt sind, können das Bild ebenfalls verschieben. Dazu zählen etwa Instandhaltung und Hausgeld beim Eigentümer oder Umzugskosten und Mieterhöhungen nach einem Wohnungswechsel beim Mieter.
Unter welcher Bedingung gewinnt der Mieter?
Der Mieter gewinnt nur, wenn er sein Startkapital und jeden Monat die Differenz zwischen Miete und Kreditrate wirklich investiert, 30 Jahre lang. Gibt er das Geld stattdessen aus, hat er am Ende nur rund 550.000 € und liegt hinter dem Käufer.
Hier liegt der eigentliche Vorteil des Kaufs: Die Kreditrate ist ein Zwangssparen. Der Käufer baut Vermögen auf, ob er Lust hat oder nicht. Der Mieter muss dieselbe Disziplin freiwillig aufbringen, auch in Börsenkrisen und auch dann, wenn größere Anschaffungen locken.
Wer ehrlich zu sich ist und weiß, dass ein Sparplan bei ihm nicht dauerhaft läuft, fährt mit dem Kauf oft sicherer. Wer konsequent investiert, kann als Mieter mithalten. Die Entscheidung ist deshalb auch eine Frage der eigenen Gewohnheiten.
Woran sollten Käufer zusätzlich denken?
Eigentümer tragen alle Kosten für Erhalt und Modernisierung selbst. Dazu gehört auch die Heizung: Ein Austausch ist eine große Einzelausgabe, die in keiner Kreditrate steckt. Planen Sie dafür Rücklagen ein und prüfen Sie vor dem Kauf Alter und Zustand der Heizung sowie den Energieausweis.
Gerade bei älteren Wohnungen und Häusern lohnt ein genauer Blick auf die Energiekosten. Eine alte Öl- oder Gasheizung kann in den kommenden Jahren teuer werden. Welche Pflichten beim Heizungstausch gelten, zeigt der Rechner zu den Heizungspflichten.
Wer die Investition in eine neue Heizung nicht selbst stemmen möchte, kann eine Wärmepumpe auch ohne eigene Investition im WärmeAbo von Green Contracting beziehen. Diese Seite ist ein Rechenbeispiel und keine Anlage- oder Finanzberatung.
Nicht Mieten oder Kaufen entscheidet über Ihr Vermögen, sondern ob Sie 30 Jahre lang konsequent sparen und investieren.