Änderungen ab 2027 für Vermieter und Immobilienbesitzer

Müssen Zähler bis Ende 2026 fernablesbar sein?

Die Frist läuft am 31.12.2026 ab. Nach § 5 Abs. 3 HeizkostenV müssen bis dahin alle Zähler und Heizkostenverteiler in vermieteten Gebäuden fernablesbar sein. Betroffen sind Wärme- und Warmwasserzähler ebenso wie die kleinen Verteiler an den Heizkörpern. Wer jetzt noch alte Geräte hat, sollte den Austausch zügig planen.

Fernablesbar heißt: Die Werte werden per Funk oder über ein Netz ausgelesen, ohne dass jemand die Wohnung betreten muss. Für Mieter entfällt der Ablesetermin, für Vermieter die Organisation. Der Austausch läuft in der Regel über den Messdienstleister, der auch die Heizkostenabrechnung erstellt.

Prüfen Sie Ihre aktuellen Mietverträge mit dem Messdienst: Welche Geräte sind verbaut, wann endet die Eichfrist, und ist die Umrüstung bereits vereinbart? Eine kompakte Erklärung der Pflicht finden Sie unter Fernablesbare Zähler: die Pflicht im Überblick.

Was passiert, wenn die Zähler nicht fernablesbar sind?

Dann dürfen Mieter ihren Anteil an den Heizkosten um 3 % kürzen. Das regelt § 12 Abs. 1 HeizkostenV. Die Kürzung trifft direkt den Vermieter, denn er kann den Differenzbetrag nicht anderweitig umlegen. Bei vielen Wohneinheiten summiert sich das jedes Jahr spürbar.

Das Kürzungsrecht ist ein Druckmittel: Es soll dafür sorgen, dass die Umrüstung tatsächlich stattfindet. Mieter machen die Kürzung bei der Heizkostenabrechnung geltend. Für Vermieter ist es meist günstiger, die Geräte rechtzeitig zu tauschen, als dauerhaft auf einen Teil der Heizkosten zu verzichten.

Mit dem Rechner zur Fernablese-Pflicht können Sie prüfen, was für Ihr Gebäude gilt und wie hoch das Risiko ausfällt.

Was bedeutet die monatliche Verbrauchsinformation?

Sind fernablesbare Geräte eingebaut, müssen Vermieter ihren Mietern jeden Monat eine Verbrauchsinformation zukommen lassen. So steht es in § 6a HeizkostenV. Die Mieter sehen damit laufend, wie viel Wärme und Warmwasser sie verbrauchen, und nicht erst mit der Jahresabrechnung. Die Pflicht beginnt, sobald die Technik vorhanden ist.

Die Information kann per E-Mail, App oder Webportal kommen. Viele Messdienstleister bieten das als Zusatzleistung an. Wichtig ist, dass die Daten verständlich sind und einen Vergleich ermöglichen, zum Beispiel mit dem Vormonat.

Für Vermieter hat die monatliche Information auch einen Vorteil: Mieter erkennen hohe Verbräuche früher. Das senkt das Risiko unangenehmer Nachzahlungen und damit auch von Streit über die Abrechnung.

Wie hoch ist der CO₂-Preis 2027?

2027 gilt beim CO₂-Preis ein Korridor von 55–65 € pro Tonne. Das hat der Bundestag am 15.10.2026 mit dem 3. BEHG-Änderungsgesetz beschlossen; die Verkündung steht noch aus (Stand 29.10.2026). Ein freier Marktpreis kommt 2027 also noch nicht. Der europäische Emissionshandel für Gebäude (EU-ETS 2) startet erst am 01.01.2028.

In vielen Videos und Posts heißt es, der CO₂-Preis werde 2027 marktbasiert. Das ist überholt. Nach dem Beschluss des Bundestags bleibt es 2027 beim nationalen System mit Preiskorridor. Den Start des EU-ETS 2 zum 01.01.2028 nennt die Deutsche Emissionshandelsstelle (DEHSt) auf Grundlage der VO (EU) 2026/667.

Für Vermieter ist der CO₂-Preis wichtig, weil er über die Heizkosten in die Nebenkosten einfließt und anteilig von ihnen getragen werden muss. Je höher der Preis, desto stärker wirkt die Kostenteilung, die im nächsten Abschnitt beschrieben ist.

Wer zahlt die CO₂-Kosten: Vermieter oder Mieter?

Beide, nach einem festen Schlüssel. Bei Wohngebäuden trägt der Vermieter je nach Effizienz des Gebäudes zwischen 0 und 95 % der CO₂-Kosten. Je schlechter die Energiebilanz, desto höher sein Anteil. Bei Nichtwohngebäuden werden die CO₂-Kosten 50/50 geteilt. Grundlage ist die Anlage zum CO2KostAufG.

Das Stufenmodell für Wohngebäude richtet sich nach dem CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Ein gut gedämmtes Haus mit klimafreundlicher Heizung landet in den unteren Stufen, ein unsaniertes Haus mit alter Öl- oder Gasheizung in den oberen. Damit lohnt sich jede Verbesserung für den Vermieter direkt.

Wie die Aufteilung im Detail funktioniert, erklärt der Beitrag CO₂-Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter. Für eine schnelle Einordnung Ihres Gebäudes eignet sich der Rechner zu den CO₂-Stufen.

Was ändert sich beim KfW-Klimabonus 2027?

Der Klimabonus im KfW-Programm 458 sinkt ab 1.2.2027 von 16 auf 12 %. Entscheidend ist das Datum, an dem der Antrag gestellt wird, nicht das Datum des Einbaus. Wer einen Heizungstausch plant und den Bonus nutzen möchte, sollte den Antrag deshalb vor dem Stichtag stellen.

Der Klimabonus ist ein Zuschlag zur Förderung beim Heizungstausch. Wer ihn erhalten kann und unter welchen Bedingungen, nennt die KfW im Merkblatt zum Programm – prüfen Sie das für Ihr Objekt, bevor Sie fest mit dem Bonus rechnen. Eine Planung braucht Vorlauf: Angebot, Energieberatung und Antrag sollten aufeinander abgestimmt sein.

Wer die Investition in eine neue Heizung nicht selbst tragen möchte, kann eine Wärmepumpe auch ohne eigene Investition im WärmeAbo von Green Contracting beziehen.

Was gilt ab 2028 für neue Gas- und Ölheizungen?

Für neue Gas- und Ölheizungen sieht § 5a CO2KostAufG ab 2028 vor, dass Vermieter die CO₂-Kosten und die Netzentgelte hälftig tragen. Damit wird der Einbau einer fossilen Heizung für Vermieter auf Dauer teurer, weil ein Teil der laufenden Kosten nicht mehr umgelegt werden kann.

Die Regel wirkt über viele Jahre: Eine Heizung läuft meist sehr lange, und mit jedem Jahr fallen CO₂-Kosten und Netzentgelte an. Wer heute über einen Heizungstausch entscheidet, sollte diese laufenden Kosten in den Vergleich einbeziehen, nicht nur den Anschaffungspreis. Alle Angaben auf dieser Seite sind ein Überblick und keine Rechts- oder Steuerberatung.