Was ist Wärme-Contracting?
Wärme-Contracting ist ein Modell, bei dem ein Dienstleister die Heizungsanlage eines Gebäudes plant, finanziert, baut, betreibt und wartet. Der Eigentümer investiert nicht selbst, sondern kauft die fertige Wärme zu Grundpreis, Arbeitspreis und Messpreis, meist über eine Vertragslaufzeit von 10–15 Jahren.
Fachlich ist Wärme-Contracting die Anwendung des Energieliefer-Contractings nach DIN 8930-5 auf Heizwärme und Warmwasser. Verkauft wird nicht die Technik, sondern die Wärme ab einem vertraglich festgelegten Übergabepunkt. Der Contractor trägt Investition, Betriebsführung, Wartung, Störungsdienst und das technische Ausfallrisiko; der Eigentümer zahlt nur für die bereitgestellte Leistung und die gelieferten Kilowattstunden. Gleichbedeutend verwendet werden die Schreibweisen Wärmecontracting und Wärmeliefer-Contracting.
Der Preis besteht aus drei Bausteinen: Der Grundpreis deckt Kapitaldienst, Wartung und Bereitstellung, der Arbeitspreis die Energiekosten je Kilowattstunde, der Messpreis Zählung und Abrechnung. Eine Preisgleitklausel nach § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV passt die Preise über die Laufzeit an anerkannte Indizes an. Aussagekräftig ist nur der Vollkostenpreis je Kilowattstunde; in den Beispielrechnungen auf Wärmecontracting erklärt liegt er bei rund 14,6 bis 16 Cent netto.
Welche Technik zum Einsatz kommt, ist offen: Wärmepumpe, Blockheizkraftwerk, Hybridanlage, Biomasse oder ein Anschluss an ein Wärmenetz. Entscheidend sind Gebäudegröße, Vorlauftemperatur und Lastprofil. Am Vertragsende regelt die Endschaftsklausel, ob die Anlage zum Restwert übernommen, der Vertrag verlängert oder die Anlage zurückgebaut wird.
Was ist der Unterschied zwischen Wärmelieferung und Wärme-Contracting?
Wärmelieferung ist der rechtliche Oberbegriff aus § 556c BGB für jede eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme. Wärme-Contracting ist eine Vertragsform darunter: Ein Contractor betreibt dort eine Anlage im oder am Gebäude. Auch Fernwärme aus einem Netz zählt rechtlich zur Wärmelieferung.
Der Begriff Wärmelieferung steht seit dem 1. Juli 2013 in § 556c Abs. 1 BGB und wird auch in der Betriebskostenverordnung verwendet. Ob die Wärme aus einer Anlage im eigenen Heizraum stammt, die dem Lieferanten gehört, oder aus einem Wärmenetz, ändert an der Einordnung nichts. Das Gegenstück ist die Eigenversorgung, bei der der Eigentümer die Heizung selbst betreibt.
Für die Praxis heißt das: Jedes Wärme-Contracting ist Wärmelieferung, aber nicht jede Wärmelieferung ist Contracting. Die rechtliche Einordnung und die Abgrenzung zur Fernwärme erklärt die Seite Wärmelieferung.
Für welche Gebäude eignet sich Wärme-Contracting?
Wärme-Contracting eignet sich vor allem für größere Gebäude mit zentraler Heizung oder Heizzentrale. Wirtschaftlich interessant wird es meist ab rund 150.000 kWh Jahreswärmebedarf, bei Mehrfamilienhäusern etwa schon ab 8 bis 10 Wohneinheiten, außerdem für Gewerbe, Hotels, Pflegeeinrichtungen, Quartiere und Industrie.
Der Grund ist die Kostenstruktur: Planung, Betriebsführung, Fernüberwachung und Abrechnung verursachen Fixkosten, die sich erst ab einer gewissen Wärmemenge auf genügend Kilowattstunden verteilen. Ab dieser Größenordnung lassen sich auch Skaleneffekte bei Wartung und Einkauf heben und Fördermittel effizient nutzen.
Besonders interessant ist das Modell, wenn ein Heizungstausch ansteht, Eigenkapital anderweitig gebraucht wird oder keine eigene Haustechnik-Organisation vorhanden ist. Für Wohnungseigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen kommt hinzu, dass Technologieentscheidung, Förderantrag und Betrieb aus einer Hand kommen. Mehr dazu auf Contracting für Hausverwaltungen.
Wem gehört die Heizungsanlage beim Wärme-Contracting?
Die Heizungsanlage gehört beim Wärme-Contracting meist dem Contractor selbst. Sie wird als Scheinbestandteil nach § 95 BGB nur für die Vertragsdauer eingebaut und geht deshalb nicht automatisch in das Eigentum des Grundstückseigentümers über, wie es § 946 BGB sonst vorsieht.
Abgesichert wird das meist über einen Gestattungsvertrag zur Nutzung des Heizraums und eine im Grundbuch eingetragene beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die auch bei einem Eigentümerwechsel trägt. Der Contractor bilanziert, versichert und hält die Anlage instand.
Für den Eigentümer bedeutet das: Die Anlage taucht nicht in seiner Bilanz auf, er trägt kein Wertverlust- oder Ausfallrisiko. Er braucht aber klare Regeln für das Vertragsende, für einen Verkauf der Immobilie und für eine mögliche Insolvenz des Contractors. Details zu Eigentum und Endschaft stehen auf Contracting-Vertrag.