Welche Contracting-Modelle gibt es?
Die DIN 8930-5 unterscheidet vier Contracting-Modelle: Energieliefer-Contracting, Einspar-Contracting, Finanzierungs-Contracting und Betriebsführungs-Contracting, auch technisches Anlagenmanagement genannt. In Deutschland ist das Energieliefer-Contracting mit Abstand am verbreitetsten, das in der Wohnungswirtschaft meist als Wärmecontracting umgesetzt wird und dabei die Lieferung fertiger Wärme umfasst.
„Contracting“ ist ein Oberbegriff. Die einzelnen Modelle unterscheiden sich darin, wer investiert, wem die Anlage gehört, wer die Energie einkauft und wer das Verbrauchs- und Ausfallrisiko trägt. Die Norm DIN 8930-5 ist keine Rechtsvorschrift, hat sich aber als gemeinsame Begriffsgrundlage für Ausschreibungen, Verträge und Förderanträge durchgesetzt.
In der Praxis dominiert das Energieliefer-Contracting deutlich; die übrigen Modelle bedienen speziellere Konstellationen, etwa öffentliche Liegenschaften mit hohem Einsparpotenzial oder Betriebe mit eigenem Technikpersonal. Belastbare amtliche Marktanteilsstatistiken je Modell gibt es allerdings nicht. Daneben haben sich Ausprägungen wie Kälte-, Photovoltaik- oder Ladeinfrastruktur-Contracting etabliert, die technisch dem Energieliefer-Contracting folgen.
Für vermietete Mehrfamilienhäuser ist die Modellwahl besonders folgenreich: Nur die Wärmelieferung ist unter den Voraussetzungen des § 556c BGB als Betriebskosten auf Mieter umlegbar. Die ausführliche Gegenüberstellung mit Beispielrechnungen finden Sie unter Contracting-Modelle im Detail.
| Modell | Contractor übernimmt | Vergütung | Typisch für |
|---|---|---|---|
| Energieliefer-Contracting | Planung, Investition, Bau, Betrieb, Brennstoff | Grund-, Arbeits- und Messpreis | Wohnungswirtschaft, Gewerbe |
| Einspar-Contracting | Effizienzmaßnahmen mit Einspargarantie | Anteil der Einsparung | Kommunen, große Liegenschaften |
| Finanzierungs-Contracting | Finanzierung, ggf. Bau | Feste Rate | Unternehmen mit eigenem Betriebspersonal |
| Betriebsführungs-Contracting | Betrieb, Wartung, Störungsdienst | Dienstleistungspauschale | Bestehende, eigene Anlagen |
Was ist Energieliefer-Contracting?
Beim Energieliefer-Contracting plant, finanziert, errichtet und betreibt der Contractor eine Energieanlage und verkauft die erzeugte Nutzenergie, meist Wärme. Bezahlt wird ein Grundpreis plus Arbeitspreis je Kilowattstunde. Der Kunde investiert nicht selbst, das technische Risiko und das Ausfallrisiko liegen beim Contractor.
Der Contractor übernimmt Bestandsaufnahme, Planung, Genehmigung, Finanzierung inklusive Fördermittelantrag, Brennstoff- oder Stromeinkauf, Betrieb, Wartung und Störungsdienst sowie Messung und Abrechnung. Typische Laufzeiten liegen je nach Technik bei 10 bis 20 Jahren.
Im Mietwohnungsbau ist das Modell Standard, weil die Kosten der Wärmelieferung nach § 2 Nr. 4c BetrKV eine eigene Betriebskostenart sind. Mehr dazu: Anlagencontracting und Wärmelieferung.
Was ist Einspar-Contracting?
Beim Einspar-Contracting, international Energy Performance Contracting genannt, garantiert der Contractor eine bestimmte Senkung des Energieverbrauchs. Er setzt Effizienzmaßnahmen um und refinanziert sich aus einem vereinbarten Anteil der Einsparung. Verfehlt er die Garantie, gleicht er die Differenz in der Regel aus.
Entscheidend ist eine sauber vereinbarte Baseline, die um Witterung, Nutzungsänderungen und Flächen bereinigt wird. Nur so lässt sich die garantierte Einsparung jährlich nachweisen. Typische Laufzeiten liegen bei 5 bis 15 Jahren, bis sich die Maßnahmen aus der Einsparung refinanziert haben.
Geeignet ist das Modell vor allem für öffentliche Liegenschaften, Schulen, Krankenhäuser, Bürogebäude und Gewerbeobjekte mit hohen Energiekosten und intakter, aber schlecht geregelter Technik. Details: Einspar-Contracting.
Was unterscheidet Finanzierungs- und Betriebsführungs-Contracting?
Beim Finanzierungs-Contracting finanziert und errichtet der Contractor die Anlage, Betrieb und Brennstoff bleiben beim Eigentümer, bezahlt wird eine feste monatliche Rate. Beim Betriebsführungs-Contracting gehört die Anlage dagegen dem Eigentümer, der Contractor übernimmt Betrieb, Wartung und Störungsdienst gegen eine vereinbarte Dienstleistungspauschale.
Finanzierungs-Contracting kommt dem Leasing am nächsten: Das Betriebs- und Brennstoffrisiko bleibt beim Eigentümer, er braucht also eigenes Know-how oder Personal. Betriebsführungs-Contracting eignet sich dagegen für Eigentümer, die eine bestehende Anlage behalten, den technischen Betrieb aber auslagern wollen.
Beide Modelle sind im vermieteten Bestand nicht als Wärmelieferung umlegbar. Eine Ausnahme bildet die Verbesserung der Betriebsführung nach § 556c Abs. 1 Satz 2 BGB, wenn die Altanlage einen Jahresnutzungsgrad von mindestens 80 Prozent erreicht und die Wärme gewerblich geliefert wird.
Welches Contracting-Modell passt für ein Mehrfamilienhaus?
Für vermietete Mehrfamilienhäuser ist in der Regel das Energieliefer-Contracting die erste Wahl. Nur bei diesem Modell sind die Wärmekosten unter den Voraussetzungen von § 556c BGB und der Wärmelieferverordnung als Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig, ohne dass der Vermieter investiert.
Voraussetzungen sind eine Effizienzverbesserung durch eine neue Anlage oder einen Wärmenetzanschluss, Kostenneutralität gegenüber der bisherigen Eigenversorgung und eine Ankündigung drei Monate vorher in Textform. Bei selbstgenutzten oder gewerblichen Objekten mit hohem Verbrauch kommen ergänzend Einspar- oder Anlagenkonzepte in Betracht.
Konkrete Wärmepumpen-Lösungen für dieses Segment zeigt die Seite Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus.