Was ändert das Gebäudemodernisierungsgesetz für Kommunen?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz ersetzt seit 29.07.2026 das GEG. Die 65-%-Pflicht für neue Heizungen ist gestrichen. Für Kommunen kommen neue Pflichten: Neubauten der öffentlichen Hand müssen ab 2028 Nullemissionsgebäude sein, und für die energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude werden schrittweise Mindeststandards eingeführt. Neue Gas- und Ölheizungen brauchen ab 2029 steigende Bio-Anteile.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat das Gebäudeenergiegesetz abgelöst. Der Bundestag hat es am 10.07.2026 beschlossen, verkündet wurde es am 28.07.2026, die Regeln zum Heizungstausch gelten seit 29.07.2026. Für Kommunen ist es zugleich Erleichterung und neue Pflicht: Die 65-%-Regel fällt weg, aber für Gebäude der öffentlichen Hand gelten strengere Vorgaben als für private Eigentümer.
Diese Seite fasst zusammen, was für kommunale Gebäude wichtig ist: Inkrafttreten, Nullemissionsstandard, Mindeststandards für Bestandsgebäude und die Folgen für den Kesseltausch. Allgemeine Informationen zum Gesetz und zur Förderung finden Sie unter Gebäudemodernisierungsgesetz und Förderung.
- 29.07.2026Inkrafttreten der Regeln zum Heizungstausch (Art. 1, 5, 6, 8 GModG)Quelle: gmodg.bund.de
- 01.01.2028Nullemissionsstandard für Neubauten der öffentlichen HandQuelle: BDEW, gmodg.bund.de
- 16 % / 26 %schlechteste Nichtwohngebäude, die bis 2030 bzw. 2033 Mindeststandards erreichen sollenQuelle: GÖRG, 07/2026
Das GEG ist abgeschafft: was weggefallen ist
Mit dem GModG ist die Pflicht entfallen, beim Einbau einer neuen Heizung mindestens 65 % erneuerbare Energie zu nutzen. Auch die Kopplung dieser Pflicht an die kommunale Wärmeplanung gibt es nicht mehr. Wer in Ratsvorlagen oder Ausschreibungen noch mit der 65-%-Regel argumentiert, sollte das korrigieren.
Neu ist stattdessen die sogenannte Bio-Treppe für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen. Sie müssen steigende Anteile Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff nutzen:
| Ab | Mindestanteil Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff |
|---|---|
| 2029 | 10 % |
| 2030 | 15 % |
| 2035 | 30 % |
| 2040 | 60 % |
Quelle: BDEW, GÖRG (07/2026). Zusammenfassung, ersetzt keine rechtliche Prüfung.
Nullemissionsgebäude: öffentliche Hand ab 2028
Das GModG setzt die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024/1275) um und tritt dafür gestaffelt in Kraft. Laut Bundesregierung gilt der Nullemissionsstandard für Neubauten der öffentlichen Hand ab 2028 (Artikel 3), für alle anderen Neubauten ab 2030 (Artikel 4). Der BDEW nennt für Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand den 01.01.2028.
Für Kommunen heißt das: Neue Schulen, Kitas, Feuerwehrhäuser oder Verwaltungsgebäude, die ab 2028 errichtet werden, müssen diesen Standard erfüllen. Wer heute plant, sollte die Wärmeversorgung von Anfang an ohne fossile Brennstoffe vor Ort auslegen. Was genau ein Nullemissionsgebäude im Gesetz ausmacht und welche Nachweise gelten, sollten Sie mit Ihrem Planer anhand des Gesetzestextes prüfen.
Worst-first: Mindeststandards für schlechte Nichtwohngebäude
Für bestehende Nichtwohngebäude führt das GModG schrittweise Mindestenergiestandards ein, nach dem Ansatz „worst first“. Nach der Darstellung der Kanzlei GÖRG sollen die energetisch schlechtesten 16 % der Nichtwohngebäude bis 2030 und die schlechtesten 26 % bis 2033 bestimmte Schwellenwerte erreichen. Diese Fristen entsprechen der EU-Gebäuderichtlinie. Erste Regeln zur Umsetzung der Richtlinie treten laut Bundesregierung sechs Monate nach Verkündung in Kraft.
Wie die schlechtesten Gebäude ermittelt werden, welche Bezugsgröße gilt und wie der Nachweis aussieht, ist für die Praxis noch nicht abschließend geklärt. Klar ist: Kommunale Altbauten wie Schulen aus den 1960er- und 1970er-Jahren, Sporthallen und Verwaltungsgebäude sind typische Kandidaten. Wer seine Gebäude über ein Energiemanagement kennt, kann früh priorisieren.
Was das GModG für den Kesseltausch in kommunalen Gebäuden heißt
Rechtlich ist eine neue Gasheizung wieder einfacher möglich. Wirtschaftlich ist sie für Kommunen ein Risiko. Ab 2029 muss ein Teil des Brennstoffs Biomethan oder Wasserstoff sein, bis 2040 steigt der Anteil auf 60 %. Wie sich die Preise dafür entwickeln, weiß heute niemand. Hinzu kommt der steigende CO₂-Preis auf fossiles Gas. Eine Gasheizung, die 2027 eingebaut wird, läuft bis weit in diese Phase hinein.
Für die Entscheidung bedeutet das:
- Den Wirtschaftlichkeitsvergleich über die gesamte Nutzungsdauer rechnen, mit Szenarien für Biomethan- und CO₂-Kosten.
- Gebäude, die unter Worst-first fallen könnten, nicht nur mit neuem Kessel, sondern im Gesamtpaket betrachten.
- Prüfen, ob ein Wärmenetz geplant ist oder ein Anschluss möglich wird, siehe Wärmenetz für Kommunen.
- Bei akutem Kesselausfall eine Übergangslösung nutzen statt überstürzt fossil zu ersetzen. Die BEG-Heizungsförderung für Kommunen (KfW 422) fördert die Miete einer provisorischen Heizung bis zu einem Jahr mit.
Wärme-Contracting als Antwort auf die neuen Vorgaben
Beim Wärmeliefer-Contracting übernimmt der Contractor Planung, Finanzierung, Bau und Betrieb einer neuen Heizzentrale, etwa mit Wärmepumpe. Die Anlage bleibt sein Eigentum, die Kommune zahlt die gelieferte Wärme. Damit liegt das Risiko der Technik und ihres Betriebs beim Contractor, Störungsdienst inklusive. Eine Investition aus dem Haushalt entfällt.
Die BEG-Förderung kann der Contractor über KfW 522 selbst beantragen und im Wärmepreis berücksichtigen. Haushaltsrechtlich gilt Wärmelieferung in der Regel nicht als kreditähnliches Geschäft, im Einzelfall entscheidet die Kommunalaufsicht (siehe Haushaltsrecht). Ob Contracting günstiger ist als Eigenbau, zeigt erst der Vergleich für das konkrete Gebäude.
Häufige Fragen
Gilt die 65-%-Regel für kommunale Gebäude noch?
Nein. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ist die Pflicht zu 65 % erneuerbarer Energie bei neuen Heizungen seit 29.07.2026 entfallen, auch für Gebäude der öffentlichen Hand. Stattdessen gilt für neue Gas- und Ölheizungen die Bio-Treppe ab 2029.
Dürfen Kommunen wieder Gasheizungen einbauen?
Rechtlich ja, mit der Bio-Treppe: ab 2029 mindestens 10 % Biomethan oder Wasserstoff, ab 2040 mindestens 60 %. Bei Neubauten ab 2028 greift für die öffentliche Hand der Nullemissionsstandard. Wirtschaftlich sollten Sie die künftigen Brennstoffkosten im Vergleich mitrechnen.
Ab wann gilt der Nullemissionsstandard für öffentliche Gebäude?
Laut Bundesregierung ab 2028 für Gebäude der öffentlichen Hand (Artikel 3 GModG), für alle anderen Neubauten ab 2030. Der BDEW nennt für Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand den 01.01.2028. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, den das Gesetz für Antrag oder Baubeginn festlegt, das sollte Ihr Planer prüfen.
Welche kommunalen Gebäude fallen unter Worst-first?
Die energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude, bis 2030 die schlechtesten 16 %, bis 2033 die schlechtesten 26 %. Wie das im Detail berechnet und nachgewiesen wird, ist noch nicht abschließend geklärt. Ältere Schulen, Hallen und Verwaltungsbauten mit hohem Verbrauch sind typische Kandidaten.
Wo finde ich die Förderung für den Heizungstausch?
Kommunen beantragen die BEG-Heizungsförderung über KfW 422, sie ist auch bei Contracting förderfähig. Alternativ beantragt der Contractor selbst über KfW 522. Einen Überblick gibt die Seite BEG für Kommunen.
