Kostenloser Online-Rechner · ohne Anmeldung · Stand: September 2026

    Modernisierungsumlage-Rechner: Wie viel Miete darf ich nach einer Modernisierung umlegen?

    Mit dem Modernisierungsumlage-Rechner ermitteln Sie, um wie viel die Miete nach einer Modernisierung höchstens steigen darf: nach § 559 BGB mit 8 % der umlagefähigen Kosten und – beim Heizungstausch – nach § 559e BGB mit 10 %, jeweils nach Abzug von Instandhaltungsanteil und Förderung und mit sichtbarer Kappungsgrenze. Kostenlos, ohne Anmeldung, Berechnung im Browser. Keine Rechtsberatung.

    Kostenloser Schnellrechner

    Modernisierungsumlage-Rechner: Wie viel Miete darf ich nach einer Modernisierung umlegen?

    Kosten, Förderung und Miete einstellen und die zulässige Mieterhöhung nach § 559 BGB – beim Heizungstausch auch nach § 559e BGB – mit Kappungsgrenze sehen.

    Ohne Anmeldung · Ergebnis sofort · Keine Rechtsberatung

    Eingaben

    1 · Gebäude und Miete

    1.200m²
    16WE

    Ø 75,0 m² je Wohnung.

    7,50€/m²

    Bestimmt die Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB: aktuell 3 €/m² in sechs Jahren.

    2 · Kosten und Abzüge

    400.000€
    20%

    Annahme – bei § 559 sind die ersparten Erhaltungskosten zu schätzen, keine Pauschale. Tatsächlichen Anteil mit Verwalter oder Anwalt klären.

    3 · Art der Maßnahme

    Maßnahme ist Heizungstausch (§ 559e möglich)
    Ob die Voraussetzungen des § 559e BGB erfüllt sind, hängt von der eingebauten Heizungsanlage ab – im Einzelfall prüfen.
    Live-Ergebnis

    +1,78 €/m² monatlich nach § 559 BGB

    8 % von 320.000 € umlagefähigen Kosten.

    Umlagefähige Kosten (§ 559)

    320.000 €

    Kosten − 20 % Instandhaltung − Förderung

    Mieterhöhung § 559

    25.600 €/a

    2.133 € pro Monat im Haus

    Neue Miete je m²

    9,28 €/m²

    nach § 559

    Neue Miete je Ø-Wohnung

    696 €/Monat

    75,0 m² Nettokaltmiete

    § 559 BGB · 8 %

    Instandhaltungsabzug
    20 % = 80.000 €
    Umlagefähige Kosten
    320.000 €
    8 % pro Jahr
    25.600 €
    Vor Kappung
    1,78 €/m² mtl.
    Kappungsgrenze
    3,00 €/m²
    Nach Kappung
    1,78 €/m² mtl.
    Pro Jahr / Monat (Haus)
    25.600 € / 2.133 €
    Je Ø-Wohnung
    +133 € mtl.

    9,28 €/m²

    neue Nettokaltmiete · 696 € je Ø-Wohnung

    • Härtefalleinwand: Mieter können eine nicht zu rechtfertigende Härte einwenden (§ 559 Abs. 4 BGB).
    • Ankündigungspflicht: Modernisierungen sind vorab anzukündigen (§ 555c BGB).
    • Keine Doppel-Umlage: Dieselben Kosten dürfen nicht über § 559 und § 559e BGB zugleich umgelegt werden.
    • Keine Rechtsberatung – Einzelfall prüfen.

    Monatliche Mieterhöhung je m² vor und nach Kappung

    § 559 vorKappung§ 559 nachKappung1,78 €/m²1,78 €/m²

    Ergebnis als PDF-Report

    Ihre Angaben und Ergebnisse übersichtlich als PDF – zum Ablegen, Weiterleiten oder für die nächste Besprechung. Wir senden Ihnen den Report zusätzlich per E-Mail.

    Rechenweg: § 559 BGB: umlagefähige Kosten = Modernisierungskosten − Instandhaltungsanteil (ersparte Erhaltungskosten, hier als Annahme in %) − Förderung (§ 559a BGB); jährliche Erhöhung = 8 % davon; monatlich je m² = jährlich ÷ 12 ÷ Wohnfläche; Kappung nach § 559 Abs. 3a BGB: höchstens 3 €/m² innerhalb von sechs Jahren, bei Ausgangsmiete unter 7 €/m² höchstens 2 €/m². § 559e BGB (Heizungstausch): umlagefähige Kosten = Kosten − pauschal 15 % Instandhaltung − Förderung (zwingend); jährliche Erhöhung = 10 % davon; Kappung 0,50 €/m² monatlich innerhalb von sechs Jahren. Ob der 15-%-Abzug im Einzelfall entfällt (§ 559e Abs. 2 BGB i. V. m. GModG) und ob die Voraussetzungen des § 559e erfüllt sind, rechnet das Tool nicht – Gesetz und Einzelfall prüfen. Frühere Erhöhungen der letzten sechs Jahre sind nicht berücksichtigt und mindern den verbleibenden Spielraum. Neue Miete = aktuelle Nettokaltmiete + Erhöhung nach Kappung; je Wohnung mit Durchschnittsfläche. Hinweise: Härtefalleinwand (§ 559 Abs. 4 BGB), Ankündigungspflicht (§ 555c BGB), keine Doppel-Umlage derselben Kosten. Keine Rechtsberatung – Einzelfall prüfen.
    Modernisierung ohne Umlage: Contracting prüfen

    So funktioniert der Modernisierungsumlage-Rechner

    Der Rechner fragt Gebäude, Miete, Kosten, Abzüge und die Art der Maßnahme ab. Voreinstellungen sind Beispielwerte.

    Wohnfläche gesamt (m²)
    Summe der Wohnflächen der betroffenen Wohnungen.
    Anzahl Wohnungen
    Für Werte je Durchschnittswohnung.
    Aktuelle Nettokaltmiete (€/m²)
    Bestimmt die Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB.
    Modernisierungskosten gesamt (€)
    Aufwendungen des Vermieters für die Maßnahme.
    Instandhaltungsanteil (%)
    Annahme, Voreinstellung 20 %. Bei § 559 sind die ersparten Erhaltungskosten zu schätzen; tatsächlichen Anteil mit Verwalter oder Anwalt klären.
    Förderung / Zuschüsse (€)
    Werden von den Kosten abgezogen (§ 559a BGB).
    Heizungstausch ja/nein
    Bei ja wird zusätzlich der Weg nach § 559e BGB gerechnet.

    Die Formel: so rechnet der Modernisierungsumlage-Rechner

    Der Modernisierungsumlage-Rechner arbeitet mit diesen offengelegten Schritten:

    GrößeRechenweg
    Umlagefähig § 559Kosten − Instandhaltungsanteil − Förderung
    Erhöhung § 5598 % × umlagefähige Kosten pro Jahr; ÷ 12 ÷ Wohnfläche = €/m² monatlich
    Kappung § 559min(Erhöhung; 3 €/m², bei Miete unter 7 €/m²: 2 €/m²)
    Umlagefähig § 559eKosten − 15 % pauschal − Förderung
    Erhöhung § 559e10 % × umlagefähige Kosten pro Jahr; ÷ 12 ÷ Wohnfläche
    Kappung § 559emin(Erhöhung; 0,50 €/m²)
    Neue Mieteaktuelle Nettokaltmiete + Erhöhung nach Kappung

    Frühere Mieterhöhungen nach § 559 oder § 559e BGB innerhalb von sechs Jahren sind nicht berücksichtigt und verringern den Spielraum. Ob der pauschale Abzug nach § 559e Abs. 2 BGB im Einzelfall entfällt und ob die Voraussetzungen des § 559e erfüllt sind, rechnet das Tool nicht.

    Beispielrechnung mit dem Modernisierungsumlage-Rechner

    Annahmen (Beispielwerte)

    • 1.200 m² Wohnfläche, 16 Wohnungen, Nettokaltmiete 7,50 €/m²
    • Modernisierungskosten 400.000 €, Instandhaltungsanteil 20 % (Annahme), keine Förderung

    Rechenschritte

    1. Umlagefähig: 400.000 € − 80.000 € = 320.000 €
    2. 8 % pro Jahr: 25.600 € → ÷ 12 ÷ 1.200 m² = 1,78 €/m² monatlich
    3. Kappung 3 €/m² greift nicht; neue Miete 9,28 €/m²

    Mit Heizungstausch nach § 559e BGB ergäben sich vor Kappung 2,36 €/m²; die Kappungsgrenze von 0,50 €/m² begrenzt die Erhöhung jedoch deutlich – im Beispiel erlaubt § 559 mehr.

    So interpretieren Sie das Ergebnis

    § 559e BGB hat den höheren Satz, aber die deutlich strengere Kappungsgrenze. Bei hohen Kosten je m² erlaubt deshalb oft § 559 BGB die höhere Erhöhung.

    Fördermittel verringern die umlagefähigen Kosten auf beiden Wegen.

    Beim Energieliefer-Contracting investiert der Contractor – eine Modernisierungsumlage entfällt dann in der Regel; die Wärmelieferkosten werden nach § 556c BGB kostenneutral umgelegt.

    Häufige Fehler bei der Eingabe

    • Instandhaltungsanteil nicht abziehen oder zu niedrig schätzen.
    • Fördermittel nicht abziehen.
    • Frühere Erhöhungen innerhalb der sechs Jahre bei der Kappungsgrenze vergessen.
    • Dieselben Kosten über § 559 und § 559e BGB doppelt umlegen.
    • Die Ankündigung nach § 555c BGB versäumen.

    Rechtsgrundlage

    § 559 BGB: 8 % der umlagefähigen Kosten pro Jahr; Kappungsgrenze 3 €/m² in sechs Jahren, bei Miete unter 7 €/m² 2 €/m² (Abs. 3a); Härtefalleinwand (Abs. 4).

    § 559a BGB: Drittmittel wie Zuschüsse und Förderung sind abzuziehen.

    § 559e BGB: Heizungstausch, 10 % pro Jahr, pauschaler Instandhaltungsabzug von 15 %, Förderung zwingend abzuziehen, Kappungsgrenze 0,50 €/m² in sechs Jahren. Voraussetzungen und Anknüpfung an das GModG siehe Gesetz.

    § 555c BGB: Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme.

    Überschlägige Orientierung ohne Gewähr; ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung.

    Häufige Fragen zum Modernisierungsumlage-Rechner

    Was zählt als Modernisierung?

    Die Modernisierungsmaßnahmen sind in § 555b BGB abschließend aufgezählt, etwa Maßnahmen zur Einsparung von Endenergie oder der Einbau einer Heizungsanlage nach § 555b Nr. 1a BGB. Die bloße Umstellung auf einen gewerblichen Wärmelieferanten ist für sich genommen keine Modernisierung. Im Einzelfall prüfen.

    Was ist der Instandhaltungsabzug?

    Kosten, die ohnehin für Erhaltung angefallen wären, sind nicht umlagefähig. Bei § 559 BGB sind die ersparten Erhaltungskosten zu schätzen, eine Pauschale gibt es nicht. Bei § 559e BGB gilt ein pauschaler Abzug von 15 %; Ausnahmen regelt § 559e Abs. 2 BGB.

    Wie wirkt die Kappungsgrenze?

    Nach § 559 Abs. 3a BGB darf die Miete wegen Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 €/m² monatlich steigen, bei einer Miete unter 7 €/m² um höchstens 2 €/m². Frühere Erhöhungen in diesem Zeitraum zählen mit.

    Was gilt beim Heizungstausch?

    Nach § 559e BGB können 10 % der Kosten jährlich umgelegt werden, nach pauschal 15 % Instandhaltungsabzug und zwingendem Abzug der Förderung, begrenzt auf 0,50 €/m² in sechs Jahren. Ob die Voraussetzungen vorliegen, richtet sich nach dem Gesetz und der eingebauten Anlage.

    Muss ich die Modernisierung ankündigen?

    Ja. Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahme nach § 555c BGB vorab ankündigen, unter anderem mit Art, Umfang, Beginn, Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung. Einzelheiten ergeben sich aus dem Gesetz.

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